GSE-leninglimieten nu boven $ 1 miljoen

Het Federaal Agentschap voor Woningfinanciering (FHFA) net aangekondigd de conforme leningslimieten van de GSE zullen voor het eerst meer dan $ 1 miljoen bedragen. In gewoon Engels betekent deze aankondiging dat Fannie Mae in 2023FNMA
en Freddie Mac zal voor het eerst woninghypotheken kunnen kopen van meer dan $ 1 miljoen.

Deze nieuwe hogere limiet van $ 1,089,300 is alleen van toepassing op markten met "hoge kosten"., maar de limieten voor GSE-leningen stijgen over de hele linie. De meeste geografische gebieden van de Verenigde Staten hebben in 726,000 een leningslimiet van $ 2023, gestegen van $ 647,200 in 2022. (Voor de goede orde de FHA heeft vergelijkbare hoge leningslimieten.)

Wie denkt “Deze cijfers lijken akelig hoog” zit op de goede weg.

Zelfs de "normale" limiet van $ 726,000 ligt ver boven de $ 455,000, de (momenteel verhoogde) mediane verkoopprijs voor woningen in de Verenigde Staten. Deze hoge limieten zijn dus een van de gaten in het verhaal van degenen die volhouden dat het federale huisvestingsbeleid gaat over het helpen van arme mensen aan huizen, in plaats van het maximaliseren van het aantal hypotheken dat de financiële sector kan schrijven.

Het toestaan federale steun voor hypotheken op vakantiehuizen, tweede huizen, vastgoedbeleggingen en cash-out herfinanciering, evenals voor “eerste keer” kopers die voorheen in bezit zijnde woningen en voor wie verdient bovengemiddeld inkomen, zijn nog maar een paar van die gaten. Maar ik dwaal af.

Deze leningslimieten hadden de afgelopen twee decennia systematisch moeten worden verlaagd en verhoogd g-vergoedingen dat zou alle geografische gebieden op dezelfde voet hebben gezet. Het niet veranderen van dat systeem heeft ertoe geleid dat naarmate de huizenprijzen stegen, de federale steun voor hypotheken toenam, waardoor verdere prijsstijgingen werden aangewakkerd.

Zeer weinig overheidsfunctionarissen hebben dit probleem zelfs maar erkend.

Hoe dan ook, het overschrijden van de drempel van een miljoen dollar zou op zijn minst enige aandacht moeten vestigen op dit beleidsprobleem. The Wall Street Journal lijkt hoopvol, berichtgeving "De hogere limieten zullen waarschijnlijk ook een discussie op gang brengen over hoe hoog een hypotheek te groot is om door de overheid te worden ondersteund." Maar er is echt niet veel discussie geweest in de afgelopen 15 jaar.

In het beste geval een paar leden van het Congres uit de "hogere" gebieden van het land - die zijn er ongeveer 100 van dergelijke provincies in meer dan een dozijn staten - hebben erkende het probleem en riep op tot hogere g-vergoedingen in plaats van lagere limieten. Hints hiervan niet-debat verschijnt in recentelijk van voormalig FHFA-directeur Ed DeMarco commentaar op de Wall Street Journal:

Misschien zal de leningslimiet van meer dan $ 1 miljoen iemands aandacht trekken en op zijn minst een broodnodige beleidsdiscussie uitlokken over de voetafdruk van de overheid op de hypotheekmarkt.

DeMarco heeft gelijk. De discussie is hard nodig. Helaas is er de afgelopen decennia op dit vlak bijna geen vooruitgang geboekt. Ongeacht welke politieke partij de controle had over het Congres of het Witte Huis, overheidsfunctionarissen hebben de federale voetafdruk op de hypotheekmarkt gestaag uitgebreid.

Zo domineert de overheid de secundaire hypotheekmarkt sinds de financiële crisis van 2008, terwijl de GSE's nog steeds onder curatele van de overheid staan. Weinigen herinneren zich echter dat de situatie vóór de crisis niet veel anders was. Van 1996 tot 2007, was het jaarlijkse aandeel van Fannie en Freddie in de totale markt voor door hypotheken gedekte effecten (MBS) gemiddeld 60 procent, slechts ongeveer 10 procentpunten lager dan het aandeel na de crisis.

Hoewel dit soort marktaandeel niemand in Washington lijkt te storen, is Fannie's handvest bepaalt dat hun operaties op de secundaire markt "moet worden uitgevoerd op zodanige voorwaarden dat overmatig gebruik van de faciliteiten van de onderneming redelijkerwijs wordt voorkomen." Freddie's handvest bevat bijna identieke taal.

Misschien is deze kwestie van het rechtsstaattype te obscuur voor gekozen functionarissen om zich druk over te maken.

Als dat zo is, kunnen ze gewoon vertrouwen op enkele gemakkelijk te relateren feiten over huisvestingsfinanciering die samenvallen met meer federale betrokkenheid. Het eigenwoningbezit in de VS is bijvoorbeeld bijna precies waar het was voorafgaand aan de uitgebreide afhankelijkheid van Fannie en Freddie; huizenprijsstijging heeft steeds hoger dan het inkomen groei, en belastingbetalers zijn gedwongen om te betalen honderden miljarden dollars aan reddingsoperaties.

Fannie en Freddie (samen met de FHA) brandstof hebben geholpen meer hypotheekschuld, met minder eigen vermogen, voor duurdere woningen. Dit beleid is geweest bijzonder schadelijk voor gezinnen met een laag inkomen, en alles de typische Amerikaan moet laten zien voor het bestaande financieringssysteem voor huisvesting is buitensporige schulden, hoge woonlasten, volatiele huizenprijzen, overregulering en een spoor van federale reddingsoperaties.

Federaal beleid heeft ook bedrijven uit de particuliere sector verdrongen die hadden kunnen helpen een duurzamer systeem op te bouwen, misschien met meer diverse opties voor leningen en verzekeringen.

Zoals ik al aangaf in het hoofdstuk eigenwoningbezit van Empowerment van de nieuwe Amerikaanse werknemer, een binnenkort te verschijnen boek onder redactie van mijn collega Scott Lincicome, heeft het federale beleid het vermogen van werknemers om rijkdom op te bouwen en activa te vergaren, in gevaar gebracht, vooral op turbulente arbeidsmarkten. Langlopende schulden met een laag eigen vermogen zijn een gok, ongeacht de onderliggende waarde.

De ideale oplossing zou zijn om de federale overheid volledig uit de woningfinancieringssector te verwijderen. Hoewel een dergelijke verandering politiek moeilijk is gebleken, zou het Congres een aantal stapsgewijze hervormingen kunnen doorvoeren die het financieringssysteem voor huisvesting simpelweg in een betere richting sturen.

Niet langer federaal steun verlenen aan huizen van $ 1 miljoen dollar lijkt een verstandige plek om te beginnen.