(Bloomberg) - Sommige van de duurste huizenmarkten in Azië-Pacific beginnen af te koelen na de razendsnelle groei van vorig jaar.
Meest gelezen van Bloomberg
De huizenprijzen zijn begonnen te dalen in Sydney en Hong Kong, terwijl de waarden in Singapore het afgelopen kwartaal nauwelijks zijn gestegen, omdat kopers die op hun hoede zijn voor stijgende rentetarieven en economische tegenwind ervoor kiezen om aan de zijlijn te blijven zitten.
De ommekeer kon niet abrupter zijn, nadat lage leenkosten en de angst om iets te missen tijdens de pandemie een wereldwijde vastgoedwaanzin veroorzaakten die zich uitstrekte van Toronto tot Auckland. De prijzen in Sydney stegen vorig jaar met bijna 27%, terwijl de waarden in Singapore het sterkst stegen in meer dan tien jaar en Hong Kong de minst betaalbare plek ter wereld bleef om een huis te kopen.
Hoewel de omstandigheden in de regio verschillen, zijn er enkele gemeenschappelijke delers achter de vertraging. Bezorgdheid over de betaalbaarheid zette Singapore ertoe aan vastgoedbeperkingen op te leggen, terwijl inflatierisico's centrale banken ertoe brengen renteverhogingen te overwegen die het voor huizenkopers moeilijker zouden maken om hun hypotheek te betalen.
Ondertussen zorgt Covid-19 voor tegenwind op de Chinese vastgoedmarkten. Hong Kong kampt met een uittocht van inwoners na de mislukte poging om de laatste golf in te dammen, terwijl een lockdown in Shanghai de hoop op een snel herstel van een inzinking als gevolg van hardhandig optreden tegen buitensporige schulden bij ontwikkelaars de bodem insteekt.
“Sinds de wereldwijde financiële crisis zijn regeringen in de regio waakzamer geworden over stijgende activaprijzen, terwijl de pandemie ook de groeiende vermogenskloof onder de aandacht heeft gebracht”, zegt Victoria Garrett, hoofd van residentie Azië-Pacific bij Knight Frank. "Hoewel de overstap van een verkopersmarkt meer kansen zal onthullen, zullen kopers waarschijnlijk selectiever en prijsgevoeliger worden."
Voor 2022 zullen de huizenprijzen in de hele regio naar verwachting groeien met een milder en duurzamer tempo van 3% tot 5%, schat Garrett. Dat is lager dan de winst van 9.1% vorig jaar.
Zeker, de vraag kan op sommige markten standhouden, deels omdat het onwaarschijnlijk is dat het gebrek aan woningvoorraad in de komende 12 maanden zal worden verlicht, zei Garrett. En met de renteverhogingscyclus nog in de beginfase, blijft er een kans voor kopers om te profiteren van nog steeds gunstige financieringstarieven, voegde ze eraan toe.
Kopers elders lieten zich niet afschrikken. In het VK stegen de huizenprijzen in maart in het snelste jaarlijkse tempo sinds 2004, terwijl de waarden in 20 steden in de VS ook stijgen.
Hieronder vindt u een overzicht van de nieuwste woningtrends in belangrijke steden.
Sydney
De huizenprijzen in de dichtstbevolkte stad van Australië vertonen tekenen van vermoeidheid in de buurt van recordhoogtes, nu de verwachting groeit dat de centrale bank binnenkort zal beginnen met het verhogen van de rentetarieven.
De betaalbaarheid weegt nu al op de bovenkant van de markt, waarbij de inkomensgroei ver achterblijft bij de prijsstijgingen: tussen maart 2020 en december 2021 stegen de lonen met 3.3%, vergeleken met een stijging van de woningwaarde met 22.6%. De gemiddelde woningwaarde in Sydney is meer dan 17 keer het gemiddelde salaris in het land.
Bovendien is de brutoschuld van huishoudens in Australië als percentage van het beschikbare inkomen bijna 200%. Dat alles heeft kopers op de grootste huizenmarkt van het land voorzichtig gemaakt. De huizenprijzen in de havenstad daalden vorige maand met 0.2% bovenop de verliezen in februari, waarmee een zegereeks begon die in oktober 2020 begon.
"Veel heeft te maken met praten over rentetarieven, en Sydney, omdat het zo'n dure markt is, is erg gevoelig om te praten over renteverhogingen", zegt Nerida Conisbee, hoofdeconoom bij vastgoedbedrijf Ray White. Afnemende concurrentie op veilingen "weerspiegelt het gevoel dat echt is veranderd ten aanzien van de bereidheid van mensen om ruim boven de minimumprijs te betalen."
Hong Kong
De huizenprijzen in Hongkong vertonen sinds augustus een dalende tendens en er is geen snel herstel in zicht. Uitdagingen variëren van een inzakkende economie en stijgende rentetarieven tot het aanhoudende vertrek van lokale bewoners en expats die gefrustreerd zijn door politieke spanningen en strikte sociale afstandsmaatregelen.
De huizenmarkt van de stad leek vorig jaar niet te stoppen, met prijzen die in augustus een record braken. De waarden zijn sindsdien met 7.3% gedaald, volgens Centaline Property Agency Ltd. UBS Group AG verwacht dat de prijzen dit jaar zullen dalen als gevolg van de uitstroom van de bevolking en tariefstijgingen. Goldman Sachs Group Inc. is nog pessimistischer en voorspelt een daling van 20% tegen 2025.
"De huizenprijzen zullen in ieder geval op korte termijn onder druk blijven staan", zegt Rosanna Tang, hoofd onderzoek voor Hong Kong en Greater Bay Area bij Colliers International. "Naast Covid-19 vertragen ook andere marktonzekerheden, waaronder geopolitieke spanningen en renterisico's, de besluitvorming van huizenkopers."
Singapore
Na een topjaar waarin de prijzen het sterkst stegen in meer dan tien jaar, koelt de huizenmarkt in Singapore af als gevolg van vastgoedbeperkingen en hogere belastingen. De groei van de prijzen van nieuwe particuliere woningen vertraagde tot 0.4% afgelopen kwartaal, terwijl de verkoop in maart zakte naar het laagste niveau in 21 maanden.
De autoriteiten voerden in december afkoelingsmaatregelen in om een gebrek aan betaalbaarheid aan te pakken, samen met het risico dat huishoudens moeite zullen hebben om hun hypotheken tegen hogere tarieven te betalen. In februari kondigde de regering hogere onroerendgoedbelasting aan voor vermogende inwoners, wat sommige kopers in dat segment ertoe zou kunnen brengen aan de zijlijn te blijven staan.
Toch hebben analisten gezegd dat de stoepranden misschien slechts een kortetermijnoplossing zijn, aangezien er echte vraag is onder de lokale bevolking, zoals degenen die vanuit hun openbare appartementen upgraden naar privé-eenheden en millennials die op zichzelf willen wonen.
Stijgende consumentenprijzen kunnen potentiële kopers er ook toe aanzetten om eerder vroeger dan later de markt te betreden en koopkracht te behouden, aldus Alan Cheong, uitvoerend directeur onderzoek bij Savills Plc. "Inflatie is de opioïde die de vraag stimuleert", zei hij.
Sjanghai
De woningprijzen in Shanghai, een van de meest veerkrachtige huizenmarkten in China, zijn in december weer gestegen na drie maanden van dalingen, nadat ambtenaren maatregelen hadden genomen om een vertraging als gevolg van een liquiditeitscrisis bij ontwikkelaars een halt toe te roepen. Nu wordt het herstel bedreigd door de ingrijpende lockdown van het financiële centrum.
“We hebben nu gezien dat Covid een sterkere greep heeft gekregen in Shanghai, wat daardoor de markt in het tweede kwartaal kan beperken”, zegt Roddy Allan, chief research officer voor Azië-Pacific bij Jones Lang LaSalle.
Toch zien de vooruitzichten van de stad er op de langere termijn beter uit, dankzij lage voorraden en renteverlagingen. Een economische vertraging heeft China in een versoepelingsmodus geduwd, in een sterke beleidsafwijking met andere grote economieën. De centrale bank heeft in januari voor het eerst in bijna twee jaar een beleidsrente verlaagd, terwijl grote banken de hypotheekrente hebben verlaagd en de goedkeuringstermijnen voor leningen hebben verkort.
De huizenverkopen in Shanghai zullen zich dit jaar waarschijnlijk stabiliseren en rond het einde van het jaar mogelijk herstellen, zegt Yang Hongxu, een directeur van het onderzoeksinstituut van E-House China Enterprise Holdings Ltd.
Meest gelezen van Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Bron: https://finance.yahoo.com/news/hong-kong-sydney-home-prices-200000625.html