Federaal huisvestingsbeleid maakt het gemakkelijker om een ​​lening te krijgen, maar geen huiseigenaar te zijn

Vorige week heb ik getuigd tijdens de hoorzitting van de House Financial Services Committee Boom en bust: ongelijkheid, eigenwoningbezit en de langetermijneffecten van de hete woningmarkt. Het was niet de eerste keer dat ik getuigde...of geschreven- over deze onderwerpen, dus ik was niet in het minst verbaasd hoeveel getuigen (en leden van het Congres) nog meer geld van anderen willen verspillen aan de zogenaamde woningnood.

Maar gezien de opmerkingen van Rep. Ed Perlmutter (D-CO), wil ik het verhaal recht houden.

Volgens Perlmutter (omstreeks het 2:55-teken), ik wil niets doen aan het woningaanbod en ik wil "de vraag verminderen door ervoor te zorgen dat mensen geen contant geld hebben." Maar dat is een onjuiste beschrijving van wat ik suggereerde.

Ik heb er geen probleem mee om meer woningen te bouwen, of het nu eengezinswoningen of appartementen zijn. Het probleem is dat huisvesting altijd enigszins aanbodbeperkt is. Op veel plekken waar mensen willen wonen, is er simpelweg niet genoeg grond om het aanbod aanzienlijk te vergroten.

Een deel van deze schaarste is te wijten aan staats- en lokale bestemmingsbeperkingen, zoals die welke hoogbouwappartementen buiten de meeste voorstedelijke buurten houden. Die buurten worden gedomineerd door eengezinswoningen, en dat zullen ze ook blijven. Er is eenvoudigweg niet veel braakliggend land meer in de meest gewenste stedelijke en voorstedelijke gebieden, dus zelfs het opheffen van alle bestemmingsbeperkingen zal niet snel tot enorme veranderingen leiden.

Hoe dan ook, het kost tijd om nieuwe woningen te bouwen, en mensen kunnen er niet zomaar een gaan halen bij Walmart. (Ja, het is mogelijk om een ​​schuur of een kleine schuur te kopen bij Home Depot.)

Een ander probleem is dat mensen over het algemeen grote uitgaven over lange perioden moeten betalen, en het vermogen om die betalingen consequent te doen, hangt af van een hele reeks economische en sociale factoren. Veel van deze factoren hebben niets direct te maken met het woningfinancieringsbeleid.

Dus hoewel ik er helemaal voor ben om meer huizen en appartementen te bouwen, is de waarheid dat de federale overheid weinig anders kan doen dan afzien van het verergeren van de aanbodbeperkingen en het verkleinen van economische kansen. Toch historisch gezien dat is precies wat federaal beleid heb gedaan.

Federaal beleid heeft de vraag consequent gestimuleerd door het gemakkelijker te maken om leningen te krijgen in alle geografische gebieden van het land, met de trend naar steeds lagere eigen vermogen en langere looptijden. Het enige dat deze aanpak ooit heeft gedaan, is meer mensen op de markt duwen om hetzelfde beperkte aanbod te verhogen. En het heeft dat vaak gedaan zonder rekening te houden met het vermogen van individuen om het hoofd te bieden aan het hoge risico van langlopende hypotheken met een laag eigen vermogen, waardoor mensen met meer schulden en minder betaalbare woningen achterblijven.

Verbazingwekkend genoeg blijven federale beleidsmakers gefixeerd op het nog verder stimuleren van de vraag door meer mensen - vooral degenen met lagere inkomens - met enorme hypotheken op de markt te duwen.

De pitch bevat vaak een versie van het dichten van de welvaartskloof, omdat huisvesting een groot deel van de rijkdom van de Amerikanen uitmaakt. Maar als een lid van het Congres zou voorstellen om de welvaart van arme mensen te vergroten door margerekeningen te subsidiëren om op aandelen te gokken, zou het voorstel van Capitol Hill worden uitgelachen. Toch, eigen vermogen markten en huizenprijzen hebben tentoongesteld vergelijkbare volatiliteit— dat wil zeggen, vergelijkbaar financieel risico — gedurende tientallen jaren.

Dus, ter verduidelijking, ik ben er geen voorstander van om het geld van mensen weg te nemen.

Ik ben er echter voorstander van om ze meer van hun geld te laten houden en zelf te beslissen wanneer het het juiste moment is om schulden aan te gaan. Anders gezegd, ik zeg dat de tijd voor de federale overheid ver voorbij is om het zo gemakkelijk te maken om langlopende hypotheken met een laag eigen vermogen te krijgen. Die aanpak levert duidelijk niet de resultaten op: huisvesting betaalbaarder maken, zoals veel leden van de House Financial Services Committee beweren te willen.

In feite heeft het geen zin om te beweren dat betaalbaarheid het belangrijkste doel is, terwijl je alles doet waarvan bekend is dat het het tegenovergestelde bereikt. Zelfs de voorzitter van de National Association of Real Estate Brokers geeft toe: (Zie het 2:55:56 teken) dat "de vraag op dit moment veel groter is dan het aanbod", dus zelfs het voortzetten van hetzelfde niveau van federaal beleid dat de vraag stimuleert, zal opwaartse druk op de prijzen uitoefenen.

Op lange termijn kan de oplossing voor hoge huizenprijzen niet eenvoudigweg het vergroten van het aanbod zijn, omdat het federale beleid nog steeds de vraag zou stimuleren, iets dat veel gemakkelijker te doen is dan het aanbod te vergroten.

In plaats van toe te staan ​​dat individuele beslissingen over onderdak evolueren met hun economische omstandigheden, heeft het federale beleid mensen in wezen verteld die omstandigheden te vergeten en grotere leningen aan te gaan met minder geld voor een aanbetaling. Deze aanpak faalt vaak voor de lener - vraag het maar aan de miljoenen die executies hebben ondergaan na de opkomst van Fannie en Freddie - evenals iedereen die probeert te sparen om meer zekerheid te krijgen voordat hij een gigantische lening aangaat.

Wat zo verbazingwekkend is, is de afschuwelijke staat van dienst van precies dezelfde beleidsvoorschriften waar al mijn hoorzittingen en de meeste House Financial Services-democraten nu om vragen.

Federale huisvestingsadministratie uit het New Deal-tijdperk redlining gemaakt en gesegregeerde buurten, verlengde hypotheekvoorwaarden en duwde de aanbetalingen ver onder de 20 procent. De GSE's werden vervolgens eind jaren zestig gecreëerd (als een budgetgimmick, voor wat het waard is), maar het aantal eigenwoningbezit is nauwelijks gestegen. De strategie van Bill Clinton uit 1960 om de GSE's te gebruiken om de rente te verhogen door het nog gemakkelijker te maken om langlopende hypotheken met een laag eigen vermogen te verkrijgen, was een regelrechte ramp, en de zwarte eigendomsrente daalde zelfs na tientallen jaren van dit beleid. Veel democraten willen zelfs het meest hopeloze huisvestingsbeleid van de jaren 1994, volkshuisvesting en huursubsidies, uitbreiden.

Afgezien van deze voor de hand liggende mislukkingen, heeft het federale beleid bedrijven in de particuliere sector verdrongen die hadden kunnen helpen bij het bouwen van een duurzamer systeem. Particuliere bedrijven zouden bijvoorbeeld meer diverse krediet- en verzekeringsopties kunnen bieden als ze niet gedwongen werden om te concurreren met de federale overheid. Maar de federale overheid domineert de markt.

Dus nee, ik wil er niet voor zorgen dat mensen geen geld hebben om huizen te kopen. Maar ik wil wel dat de federale overheid stopt met het wegnemen van het geld van mensen om meer federale programma's en meer leningen te financieren die uiteindelijk nog meer van hun geld wegnemen.