Fed-verhogingen kunnen meer druk uitoefenen op de huizenprijzen in de VS

Terwijl de Federal Reserve de rente in 2023 blijft verhogen, is de huisvesting de enige sector van de economie die de meeste pijn ondervindt van de verhuizing. Huisvesting is erg gevoelig voor rentetarieven, en naarmate de rentetarieven in 2022 stegen, namen ook de hypotheekkosten toe, waardoor de betaalbaarheid van woningen voor velen afnam.

De kosten van een hypotheek met een looptijd van 30 jaar bereikten afgelopen november echter een piek van meer dan 7% en zijn sindsdien licht gedaald. terwijl de Fed verdere verhogingen overweegt, hypotheeklasten lopen weer op. De markten dachten dat de Fed bijna klaar was met renteverhogingen, maar nu kunnen renteverhogingen doorgaan tot in juni op basis van wat de vastrentende markten impliceren.

Dat kan problemen opleveren voor de huizenmarkt. In de meest recente notulen van de Fed van hun vergadering in februari stond bijvoorbeeld dat "de activiteit op de huizenmarkt verder afzwakte, grotendeels als gevolg van de stijging van de hypotheekrente in het afgelopen jaar".

Dalende huizenprijzen

Hoeveel problemen er ook komen voor de huizenmarkt, volgens de meest recente schattingen zijn de prijzen niet op jaarbasis gedaald. Bijvoorbeeld, Zillow heeft laten zien dat de prijzen sinds augustus 2022 dalen, maar nog steeds met bijna 9% op jaarbasis stijgen. Dat komt door sterke huizenprijsstijgingen begin 2022. RedfinRDNF
gegevens zijn minder bemoedigend, gezien de maandelijkse dalingen van de huizenprijzen sinds mei 2022 en met huizenprijzen van iets meer dan 1% op jaarbasis volgens hun schattingen.

Beide marktbeoordelingen kunnen echter de komende maanden een jaarlijkse daling van de huizenprijzen laten zien als de huidige trends zich voortzetten. Dat komt omdat het grootste deel van de jaarlijkse stijging van de huizenprijzen van de afgelopen 12 maanden uit de eerste helft van 2022 komt, die gegevens tegen de zomer uit de berekening zullen vallen en de huidige huizenprijstrends een stuk trager lijken. Zowel Zillow als Redfin voorspellen dat de huizenprijzen de komende 12 maanden weinig zullen veranderen in een scherpe afwijking van de recente prijsgroei.

Het betaalbaarheidsprobleem

Een belangrijk probleem voor veel regio's, waaronder de westkust van de VS, is de betaalbaarheid van huisvesting. Doordat de huizenprijzen sneller stijgen dan de inkomens, worden huizen minder betaalbaar. Dat is wat we de afgelopen jaren in de VS hebben gezien. Door de lage rente konden huizenkopers echter een hypotheek betalen, ook al was de totale prijs van het huis hoog in verhouding tot hun inkomensniveau.

Nu de hypotheekrente sterk stijgt, verandert dat beeld. De Betaalbaarheidsmonitor voor huisvesting van de Atlanta Fed schat momenteel dat de betaalbaarheid van woningen terugkeert naar een dieptepunt dat sinds 2007 niet meer is gezien. Dat komt grotendeels doordat de hypotheeklasten het afgelopen jaar zijn verdubbeld. Helaas, als de Fed de rente blijft verhogen, zal dat waarschijnlijk niet veranderen. Dat zou de huizenprijzen in de VS in 2023 kunnen doen dalen.

De acties van de Fed om de rentetarieven te verhogen, kunnen de inflatie beginnen te temperen, maar de huizenmarkt kan ook het slachtoffer worden van het beleid van de Fed.