Fed-voorzitter noemt woningmarkt 'zeer oververhit'

Jerome Powell zei dat hij de Amerikaanse huizenmarkt na de pandemie als "zeer oververhit" beschouwde, en is van mening dat vraag en aanbod weer in evenwicht moeten worden gebracht.

Powell sprak op een persconferentie op 2 november toen het Amerikaanse Federal Reserve Committee, waarvan Powell voorzitter is, de rente met 0.75 procentpunt heeft verhoogd tot strijd tegen de stijgende Amerikaanse inflatie. Dat zou de hypotheeklasten nog verder kunnen verhogen, nadat ze in 2022 al flink zijn gestegen. De acties en opmerkingen van Powell waren niet positief voor de huisvesting.

Lager risico

Powell ziet geen parallellen met de grote financiële crisis omdat de leen- en kredietnormen voor hypotheken nu veel hoger zijn in de ogen van de Fed dan tijdens de financiële crisis, dus Powell gelooft dat de gevolgen van een zwakkere huizenmarkt voor de bredere economie kan de markt lager zijn.

Gevoed zetten?

Powell maakte duidelijk dat zijn grootste zorg het beheersen van de inflatie is, en in plaats van te kijken naar het ondersteunen van activawaarderingen zoals huizen, aandelen en obligaties, is Powell veel meer gericht op het verlagen van de inflatie. Er is niet veel bewijs van de 'Fed put' vandaag, wat de marktterm is voor hoe de Fed zou ingrijpen en misschien zou proberen de rente te verlagen als de aandelenwaarderingen sterk zouden dalen. Dat is misschien ook slecht nieuws voor de huisvesting.

Powell is misschien van mening dat lagere waarderingen van activa een deel van de oplossing kunnen zijn om de inflatie momenteel te verlagen, in plaats van een probleem dat de Fed probeert te verhelpen.

Aangezien de tarieven de komende maanden mogelijk nog verder oplopen, is dat niet per se goed nieuws voor de huizenmarkten. We moeten er natuurlijk rekening mee houden dat toekomstige renteverwachtingen doorgaans zijn ingebed in hypotheekkosten, dus als de Fed de rente verhoogt in overeenstemming met de marktprognoses, zal dat niet noodzakelijkerwijs leiden tot een hogere hypotheekrente op langere termijn.

Verder vallen?

De uitdaging is dat ondanks Powells sombere beoordeling, huizenprijzen zijn nog niet veel gedaald. Ja, we hebben sinds de zomer een paar dalende maanden gezien, maar de huizenprijzen blijven op jaarbasis procentueel met dubbele cijfers stijgen voor de meeste huizenindexen.

Daarentegen zijn de hypotheekkosten, die een belangrijke drijfveer zijn voor de betaalbaarheid van woningen, recentelijk boven de zeven procent uitgekomen. Dat is een niveau dat sinds 2002 of eerder niet is gezien op basis van a 30 jaar hypotheeklasten. Huizen worden steeds minder betaalbaar.

Het einde van de lage tarieven?

Er komt misschien een einde aan een periode van zeer lage rentetarieven in de Amerikaanse economie, en dat is geen goed nieuws voor de huisvesting. Een hoop voor de huizenmarkt is dat de Fed bevindt zich nu misschien dicht bij de top van de rentecyclusen misschien dalen de tarieven in 2023.

Maar zelfs die visie zou te optimistisch kunnen zijn, maar futures suggereren een kans dat de Fed de rente in 2023 stabiel houdt. Een verlaging van de rente is misschien nog ver weg. De markt beschouwt momenteel tarieven die terugkeren naar ongeveer vier procent als een van de meer extreme resultaten voor 2023. Het is waarschijnlijker dat kortetermijnrentes het grootste deel van 2023 rond de vijf procent uitgeven op basis van marktverwachtingen.

Op basis van de opmerkingen van vandaag lijkt de kans dat de Fed de huizenmarkt steunt klein in vergelijking met de prioriteit om de inflatie te bestrijden. Als er iets is, kan de Fed zelfs op zoek zijn naar dalende huizenprijzen. Dit komt omdat de woonlasten een groot deel uitmaken van de inflatie-index die de Fed wil temmen. Lagere huizenprijzen zijn misschien wat de Fed nodig heeft om de inflatie in de VS te verlagen.