Bewijs bouwt zich op voor pijnlijke huisvestingsrecessie

Het sentiment op de huizenmarkt bevindt zich op een dieptepunt dat we sinds de jaren tachtig niet meer hebben gezien. Voorraadstatistieken gaan de verkeerde kant op en de hypotheekrente is op een niveau dat we sinds voor de financiële crisis niet meer hebben gezien. Hoe slecht gaat de huizenmarkt worden?

Dalend consumentenvertrouwen

De universiteit van Michigan houdt bij hoe consumenten over de woningmarkt denken. Je moet teruggaan naar het begin van de jaren tachtig om zoveel pessimisme te vinden als we momenteel zien.

Er zijn enkele overeenkomsten tussen toen en nu. Begin jaren tachtig verhoogde de Amerikaanse Federal Reserve (Fed) de rente dramatisch om de inflatie te bestrijden, klinkt dat bekend? De tarieven waren aanzienlijk hoger dan nu, maar het huiveringwekkende effect op de huizenmarkt was vergelijkbaar. Het goede nieuws voor later in de jaren tachtig was dat de tarieven de komende jaren daalden, waardoor hypotheken betaalbaarder werden. Nu heeft de Fed echter plannen om de rente te verhogen, niet om ze te verlagen. Toch zijn er vroege tekenen dat de inflatie zou kunnen afnemen en als dat er uiteindelijk toe leidt dat de Fed de rente verlaagt, kan dat wat leven in de huizenmarkt blazen.

Vroeger

Ondanks het pessimisme rond huisvesting, is het belangrijk om te onthouden dat volgens Zillow-gegevens, hebben alle regio's nog steeds prijsstijgingen op jaarbasis. Ja, bepaalde regio's zien maandelijkse dalingen, maar dat is niet zo ongebruikelijk gezien de seizoensinvloeden en veel regio's zien dat de prijzen gelijk blijven. Als we kijken naar de gegevens van Zillow voor de drie maanden tot oktober, hebben alleen Californië, Utah en Nevada materiële prijsdalingen gezien. Als er een woninginstorting op komst is, is die nog maar nauwelijks begonnen.

Er is een enorm contrast tussen de houding ten opzichte van de huizenmarkt en de stand van zaken op dit moment. Als huisvesting uitpakt zoals het sentiment suggereert, kan de huisvesting nog een paar jaar duren. De Fed-voorzitter is het daarmee eens, Jerome Powell noemde de huizenmarkt onlangs "erg oververhit".

Voorlopende indicatoren

Voorlopende indicatoren, zoals die van Realtor.com, vertonen scheuren in de woningmarkt. Prijskortingen nemen toe. Het aantal aanbiedingen stijgt, bijna terug naar het niveau van voor de pandemie, en de time-on-market neemt toe, hoewel het vanaf een zeer laag niveau stijgt.

Deze statistieken suggereren allemaal dat de huizenmarkt aan het verzwakken is, maar de implicaties zijn nog niet zichtbaar in de huizenprijzen. Ook maakt seizoensinvloeden het moeilijk om te ontwarren wat een echte zwakte in de woningbouw is in plaats van een seizoenstrend nu we de actievere zomerverkoopperiode verlaten.

Betaalbaarheid van huisvesting

Betaalbaarheid van huisvesting zoals gevolgd door de Atlanta Fed wordt ook veel erger. Nogmaals, dit zou niet zo'n grote verrassing moeten zijn, gezien de sterk stijgende hypotheekrente. Desalniettemin is het een ander teken dat de huizenmarkt op het punt staat te verzwakken.

Of je nu kijkt naar het consumentenvertrouwen, de betaalbaarheid of onderliggende advertentiegegevens, er zijn redenen om je zorgen te maken over de huizenmarkt. Toch is het belangrijk op te merken dat de huizenprijzen tot nu toe vrij laag zijn gebleven. Ze blijven op jaarbasis stijgen in zowat alle markten.

Er zou wel een huizenrecessie kunnen komen, maar die hebben we nog niet gezien in de huizenprijzen. Als de Fed de rente scherp zou verlagen, zou het huizenbeeld kunnen verbeteren, net als halverwege de jaren tachtig, maar ze hebben duidelijk gemaakt dat ze daar geen enkele verwachting van hebben. In feite is het de voorzitter van de Fed zelf die bereid is de Amerikaanse huizenmarkt te omschrijven als 'zeer oververhit'.