Europa zet zich schrap voor een scherpe en abrupte vastgoedomkering

(Bloomberg) — Onrust bij trofee-eigendommen in Londen en Frankfurt biedt een glimp van de schade die Europese vastgoedinvesteerders te wachten staat nu ze worden geconfronteerd met de scherpste ommekeer ooit.

Meest gelezen van Bloomberg

Van een moeizaam herfinancieringsproces voor een kantoorgebouw in de City of London tot de moeizame verkoop van de Commerzbank Tower in het financiële centrum van Duitsland, investeerders worstelen om manieren te vinden om financieringskloven te overbruggen terwijl de kredietmarkten vastlopen door snel stijgende rentetarieven.

De realiteitscheck zal de komende weken beginnen toe te slaan, aangezien geldschieters in heel Europa de resultaten krijgen van eindejaarsbeoordelingen. Forse dalingen in waarderingen dreigen te leiden tot schendingen van leningconvenanten, waardoor noodfinancieringsmaatregelen worden genomen, van gedwongen verkopen tot het binnenpompen van vers geld.

"Europa gaat door de grote ontspanning van 10 jaar gemakkelijk geld", zegt Skardon Baker, een partner bij private equity firma Apollo Global Management. "De hoeveelheid leed en ontwrichting is buiten het spectrum."

Lees meer: ​​Wereldwijde vastgoedmarkt geconfronteerd met $ 175 miljard schuldenspiraal

Leningen, obligaties en andere schulden van in totaal ongeveer € 1.9 biljoen ($ 2.1 biljoen) – bijna de omvang van de Italiaanse economie – zijn gedekt door commercieel eigendom of verstrekt aan verhuurders in Europa en het VK, volgens de Europese Bankautoriteit, een onderzoek door Bayes Business School en gegevens verzameld door Bloomberg.

Ruwweg 20% ​​daarvan, of ongeveer € 390 miljard, zal dit jaar vervallen, en de dreigende crisis markeert de eerste echte test van regelgeving die na de wereldwijde financiële crisis is ontworpen om de risico's van vastgoedleningen in te perken. Die regels zouden een correctie steiler en abrupter kunnen maken.

"Ik denk dat de herwaardering sneller zal plaatsvinden dan in het verleden", zegt John O'Driscoll, hoofd van de afdeling Real Assets van de investeringsbeheereenheid van de Franse verzekeraar Axa SA. "Mensen beginnen te worden blootgesteld als het tij uitgaat."

Het verhaal gaat verder

De Europese geldschieters zullen door de nieuwe regelgeving worden aangespoord om agressiever op te treden tegen slechte leningen. Ze zijn er ook beter aan toe dan tijdens de laatste vastgoedcrisis, meer dan tien jaar geleden, en zouden dus minder geneigd kunnen zijn om problemen te laten etteren. Dat legt de lasten bij de leners.

In de nasleep van de financiële crisis van 2008 waren de meeste banken terughoudend om slechte leningen op te nemen, omdat dit tot enorme verliezen zou hebben geleid - een praktijk die "uitbreiden en doen alsof" wordt genoemd. Onder nieuwe regels voor niet-renderende leningen zullen kredietverstrekkers voorzieningen moeten treffen voor verwachte in plaats van opgebouwde verliezen. Dat betekent dat ze minder geneigd zijn om stil te zitten en te hopen dat de waarde van activa zich herstelt.

Tot nu toe zijn de waarderingen niet voldoende gedaald zodat seniorschulden - de leningen die doorgaans door banken worden aangehouden - onder water staan, maar dat zou snel kunnen veranderen. Door CBRE Group Inc. gewaardeerd commercieel vastgoed in het VK daalde vorig jaar met 13%. De daling versnelde in de tweede helft, waarbij de makelaar alleen al in december een daling van 3% registreerde. Analisten van Goldman Sachs Group Inc. hebben voorspeld dat de totale daling boven de 20% zou kunnen uitkomen.

Banken kunnen dan optreden voordat de prijzen verder dalen en kredietverliezen riskeren, waardoor verhuurders met schulden gedwongen worden tot moeilijke alternatieven. De problemen worden neteliger voor degenen die met schulden te maken hebben. Kredietverstrekkers verlagen het bedrag van de waarde van een onroerend goed dat ze bereid zijn uit te lenen. Dat betekent dat een lagere beoordeling een dubbele klap kan zijn, waardoor het financieringsgat groter wordt.

“De eetlust van de banken is lager en zal lager blijven” totdat er tekenen zijn dat de markt de bodem heeft bereikt, zegt Vincent Nobel, hoofd van op activa gebaseerde leningen bij Federated Hermes Inc. De nieuwe regelgeving spoort banken aan slechte leningen aan te pakken “en een manier om problemen oplossen is er het probleem van iemand anders van maken.”

Zweden is tot nu toe het epicentrum van de crisis geweest, met huizenprijzen die naar verwachting met 20% zullen dalen ten opzichte van piekniveaus. De beursgenoteerde vastgoedbedrijven van het land hebben de afgelopen 30 maanden 12% van hun waarde verloren, en de Zweedse centrale bank en de financiële toezichthoudende autoriteit hebben herhaaldelijk gewaarschuwd voor de risico's die voortvloeien uit commerciële vastgoedschulden.

Volgens Anders Kvist, een senior adviseur van de directeur van de FSA, zou een dalende waarde van onroerend goed een "domino-effect" kunnen veroorzaken, aangezien de vraag naar meer onderpand gedwongen verkoop zou kunnen afdwingen.

Hoewel er wat stabiliteit is, zoals in Italië en Spanje, die harder werden getroffen na de wereldwijde financiële crisis, zakt het Verenigd Koninkrijk in en zijn er tekenen dat Duitsland de volgende zou kunnen zijn.

Aan de positieve kant zijn er meer opties beschikbaar voor investeerders in vastgebonden onroerend goed. Entiteiten zoals closed-end kredietfondsen zijn de afgelopen tien jaar gestaag gegroeid. Gezamenlijk hadden verzekeraars en andere alternatieve kredietverstrekkers volgens de Bayes-enquête in de eerste helft van vorig jaar een groter aandeel nieuwe vastgoedleningen in het VK dan de grootste banken van het land.

In de komende 18 maanden zullen investeerders een recordbedrag storten in zogenaamde opportunistische fondsen die risicovollere vastgoedweddenschappen aangaan, zei CEO Howard Lutnick van Cantor Fitzgerald vorige week op het World Economic Forum in Davos. De trend zal een opleving in commerciële vastgoedmarkten helpen versnellen, zei hij.

Deze nieuwe instrumenten zouden de onrust van kortere duur kunnen maken dan in het verleden, toen banken jarenlang slechte leningen vasthielden. Louis Landeman, kredietanalist bij Danske Bank in Stockholm, verwacht dat de reset relatief ordelijk zal verlopen en dat leners genoeg hebben om tegenmaatregelen te nemen.

"Iedereen die een creatieve manier kan bedenken om dat gat op te vullen, zal een geweldige tijd beleven", zegt Mat Oakley, hoofd commercieel onderzoek bij Savills.

–Met assistentie van Anton Wilen, Antonio Vanuzzo, Damian Shepherd en Konrad Krasuski.

Meest gelezen van Bloomberg Businessweek

© 2023 Bloomberg LP