Gaat de huur omlaag tijdens een recessie? Wat huurders en vastgoedbeleggers kunnen verwachten

Key Takeaways

• Het is niet omdat er een recessie is dat de huurprijzen dalen. Tijdens de recessie van 2008 was het zelfs precies het tegenovergestelde.
• In de huidige huurmarkt hebben we gezien dat het stijgingspercentage van de huurprijzen afneemt, maar dit vertaalt zich alleen in lagere huurprijzen als u zich in bepaalde markten bevindt.
• Als u een vastgoedinvesteerder bent, weet u waarschijnlijk dat u geen eeuwigdurende stijging van de huurprijzen kunt verwachten. Deze vertraging had moeten worden voorzien.

De pandemie heeft grote schade aangericht op de Amerikaanse huurmarkten. Van bedrijfssluitingen waardoor huurders geen inkomen konden verdienen tot uitzettingsmoratoria tot massale migraties die gepaard gingen met kansen op werk op afstand, niets lijkt erop dat het in februari 2020 was.

Er zijn aanwijzingen dat we de afgelopen maanden minder prijsstijgingen voor huurders zien, maar dat vertaalt zich niet noodzakelijkerwijs in huurverlagingen.

Hoewel er niet zoveel aanwijzingen zijn dat we een recessie doormaken, kan het, afhankelijk van uw inkomenscategorie, aanvoelen alsof we dat zijn. Het maakt echter niet uit of we in een recessie zitten of niet, omdat recessies niet noodzakelijkerwijs betekenen dat de huurprijzen dalen.

Huur is een bron van kleverige inflatie

Stijgende huurprijzen waren een deel van de aanleiding voor de Fed om te beginnen met het verhogen van de rentetarieven. Wanneer we aanzienlijke huurverhogingen beginnen te zien, wordt dit 'plakkerige inflatie' genoemd. Kleverige inflatie treedt op wanneer prijzen stijgen op uitgaven die prijsveranderingen ondergaan in cycli van 4.3 maanden of meer.

Dit betekent dat het langer duurt voordat de huur daalt als deze stijgt. Het komt vaker voor dat de prijzen een tijdje stabiliseren dan dat de prijzen dalen in termen van echte dollars.

De huurkosten zijn tussen oktober 23.5 en oktober 2019 met 2022% gestegen, wat alle winsten die werknemers tijdens de pandemie mogelijk hebben geboekt op het gebied van loongroei tenietdoet. De kans dat de huur voldoende zal dalen om deze historische stijging te compenseren, is klein.

Gaat de huur omlaag tijdens een recessie?

Het komt zelden voor dat huurprijzen dalen op een manier die zinvol is voor de huurder. Kijken we naar de huurprijzen tussen 1940 en 2000, dan zien we landelijk een lichte daling tussen 1940 en 1950 van de mediane brutohuur. Vervolgens waren er stijgingen in de decennia die volgden.

ProbeerqOver de uitgavenkit voor infrastructuur | Q.ai – een Forbes-bedrijf

Deze gegevens zijn specifiek voor individuele markten. Afhankelijk van uw locatie kunnen er dingen veranderen. In staten als Californië, Hawaï en Maryland bijvoorbeeld, daalden de huurprijzen tussen 1990 en 2000 in reële dollars.

Er waren nogal wat recessies tussen 1940 en 2000, maar we kunnen ook naar 2008 kijken om de huurprijzen tijdens een recessie te evalueren. Tussen 2007 en 2011, de slechtste jaren van de 2008 Recessie, huurprijzen zijn gestegen.

Na de Grote Recessie werd het er niet beter op. Volgens het Government Accountability Office (GAO) zijn tussen 2007 en 2017 drie miljoen huishoudens meer dan 30% van hun inkomen aan huur gaan betalen. De helft van hen besteedde meer dan 50% van hun inkomen aan huur.

Uiteindelijk is er geen vaste regel die zegt dat de huur tijdens een recessie moet dalen.

Is de huur de afgelopen maanden gedaald?

Huurstijgingen tijdens de pandemie waren historisch. Naarmate mensen verhuisden, vraag in sommige steden en bubbel boomtowns explodeerde. Inflatie en een uit de hand gelopen huizenmarkt dreef de prijzen in het hele land op, maar de migraties die gepaard gingen met de mogelijkheden om op afstand te werken, maakten de prijsstijgingen op sommige locaties dramatischer.

Vanaf het einde van de zomer van 2022 nam het tariefstijgingspercentage van maand tot maand af. Sommige van deze dalingen zouden kunnen worden toegeschreven aan seizoensgebonden verschuivingen in de vraag en prijzen, maar het is de eerste keer dat het stijgingstempo is vertraagd sinds de rally begon.

Het ziet er niet zo goed uit als we uitzoomen op jaar-op-jaar prijzen. Vanaf november 2022 waren de prijzen landelijk met 7.4% gestegen in vergelijking met november 2021. Begin 2022 waren deze jaar-op-jaar stijgingen met dubbele cijfers, dus het is goed dat ze niet meer zo intens zijn.

Dit vertaalt zich echter niet noodzakelijkerwijs in lagere prijzen voor huurders.

In sommige gebieden is het dalingstempo significant genoeg geweest om te resulteren in kleine verlagingen van de huurprijzen. Dit gebeurt voornamelijk in bubble-boomtowns, waar de lokale economie de stijgingen niet kon volhouden tijdens de periode van grote vraag van pandemische migraties.

Gaat de huur in 2023 omlaag?

Veel van wat er op de woningmarkt gebeurt, is regionaal. Hoewel in sommige gebieden de huurprijzen in reële dollars kunnen dalen, neigt het algemene beeld naar een toestand van stabilisatie waar de huurprijzen niet meer alarmerend stijgen, maar niet noodzakelijkerwijs dalen.

Een deel van de reden waarom stabilisatie kan plaatsvinden, is dat bouwers zich hebben gericht op meergezinswoningen. Voor huurders die liever in appartementen dan in eengezinswoningen willen wonen, vergroot de voorraad in sommige regio's het aanbod om aan de vraag te voldoen.

Een andere reden waarom dingen langzamer gaan, is dat mensen niet zo veel bewegen. Er zijn minder mensen geweest huizen kopen sinds de Fed in maart 2022 begon met renteverhogingen, verlaten dus minder mensen de huurmarkt. Dit heeft de afgelopen maanden bijgedragen aan de vraag, waardoor de huurprijzen zijn gestegen.

In deze omgeving zullen huurders minder snel verhuizen. Als ze eerder in de pandemie een huurcontract hadden gekregen, is het tarief dat ze nu betalen waarschijnlijk veel lager dan alles wat ze nu zouden kunnen vinden.

Dat gezegd hebbende, als u in het afgelopen jaar een nieuw huurcontract heeft gekregen en de prijzen aanzienlijk zijn gedaald, kan dat u ertoe aanzetten om goedkopere accommodaties te zoeken zodra nieuwe huurprijzen zijn gedaald in termen van echte dollars.

Wat betekenen dalende huurprijzen voor vastgoedbeleggers?

Als de huren in reële dollars zouden dalen, zullen de verliezen waarschijnlijk niet zo groot zijn als de winsten die de afgelopen jaren zijn geboekt. Hoewel het misschien voelt als een verlies op korte termijn, verdient u waarschijnlijk nog steeds meer geld dan u in 2020 zou hebben. Dit geldt waarschijnlijk voor degenen die hun investeringen in onroerend goed vóór de pandemie hebben gekocht.

Als u overweegt het vastgoedspel te betreden, moet u rekening houden met dalende huurprijzen bij de aankoop van een huis of een woning met meerdere units. Maar het is niet waarschijnlijk dat hun potentiële dalingspercentage de winstgevendheid van een geschikt onroerend goed op de lange termijn zal elimineren.

Dat gezegd hebbende, zal het tempo van de daling onevenredig grote gevolgen hebben voor verschillende markten. U wilt de zaken bijzonder goed in de gaten houden als u eigendommen heeft op locaties waar de vraag gedurende de eerste twee jaar plus de pandemie enorm schommelde.

Het hebben van een goed gediversifieerde portefeuille is met name belangrijk wanneer een van uw activa kan vertragen of dalen in termen van winstgevendheid. Je kunt Q.ai's bekijken Investeringskits die vele sectoren omvatten om meer veerkracht in uw portefeuille op te bouwen. Q.ai biedt een zeer unieke optie genaamd Portefeuillebescherming die uw winsten beschermt en uw verliezen vermindert, ongeacht in welke sector u investeert.

Tot slot

Het Nationaal Bureau voor Economisch Onderzoek (NBER) heeft nog geen recessie uitgeroepen. Of we nu wel of niet in een recessie zitten, we beleven zeker een aantal bijzondere economische tijden.

Het maakt niet uit of dit een recessie is, aangezien dit soort neergang niet noodzakelijkerwijs een daling van de huurprijzen betekent. De economische omstandigheden rond elke recessie verschillen, waardoor het resultaat zal verschillen.

Download Q.ai vandaag nog voor toegang tot AI-aangedreven investeringsstrategieën.