Beste Belastingman: 'Wat gebeurt er als ik mijn bestaande woning verkoop om de lening van mijn nieuwe woning af te lossen? Hoeveel belasting ben ik verschuldigd?'

Ik begrijp dat eventuele winst uit de verkoop van onroerend goed niet belastbaar is als deze binnen drie jaar wordt gebruikt om een ​​ander huis te kopen. Mijn vraag is wat er gebeurt als ik een ander huis koop en vervolgens mijn bestaande huis verkoop om de lening van mijn nieuwe huis af te betalen?

Maakt de volgorde van aankoop en verkoop uit?

Over de Markt piekeren

Beste Mulling the Market,

Ik ga je voorzichtig teleurstellen. U zegt dat vastgoedwinsten een belastingvoordeel krijgen als ze binnen drie jaar worden gebruikt om een ​​huis te kopen, maar accountants vertellen me dat dit eigenlijk een oude regel is en niet meer in de boeken staat. Dus je hebt pech.

Wat betreft kopen en verkopen: u hoopt de winst in uw zak te steken, uw belastingplicht te minimaliseren en al uw herinneringen te behouden. De volgorde van aan- en verkoop maakt voor de belastingheffing niet uit. U hoeft niet overhaast een ander huis te kopen.

“De uitsluiting hoofdverblijfswinst doet dat nu wel niet eisen dat een belastingbetaler een vervangende woning aanschaft”, zegt Jeffrey Olson, partner bij Carr, Riggs & Ingram in Atlanta, die gespecialiseerd is in belastingkwesties met betrekking tot onroerend goed.

Met de IRS kunt u de winst op de verkoop van uw woning vrij houden van vermogenswinstbelasting, met enkele voorwaarden. U moet het huis ten minste twee jaar in bezit hebben gehad en er twee van de afgelopen vijf jaar in hebben gewoond (maar ze hoeven niet doorlopend te zijn).

Belastingvrijstellingen

De eerste $ 250,000 aan winst is uitgesloten van vermogenswinstbelasting voor individuen en gehuwde paren die afzonderlijk aangifte doen, volgens de IRS-regels. De uitsluiting van vermogenswinsten stijgt tot $ 500,000 voor een getrouwd stel dat gezamenlijk een aanvraag indient.

Voor een getrouwd stel dat gezamenlijk een aanvraag indient, hoeft slechts één echtgenoot het eigendom te hebben. Maar elke echtgenoot moet aan de gebruikseis voldoen. De twee jaar van eigendom en gebruik hoeven geen enkele aaneengesloten periode te zijn, merkte Olson op.

"Vervolgaankopen spelen geen enkele rol in de berekeningen", zegt Rob Seltzer, president van het in Los Angeles gevestigde Seltzer Business Management, waar hij met klanten werkt aan hun belastingzaken, waaronder onroerendgoedtransacties.

"De enige aankoop die ertoe doet, is de aankoop van het huis dat u verkoopt", voegde hij eraan toe. Met andere woorden, u hoeft zich geen zorgen te maken over enige vorm van herinvesteringsvereiste, maar u moet wel op de hoogte zijn van andere regels om in aanmerking te komen voor uitsluiting van vermogenswinsten.

Rimpels in de belastingwet

Dat gezegd hebbende, er zijn rimpels in de belastingwetgeving als u uw woning gedurende de periode van vijf jaar heeft verhuurd, een deel van uw woning heeft veranderd in een kantoor aan huis, of renovaties heeft uitgevoerd en afschrijvingsaftrek op de renovaties heeft aangevraagd.

Het verkopen van uw huis is zojuist ingewikkelder geworden. De huizenprijzen dalen, maar zijn nog steeds hoog. Ondertussen zijn de hypotheekrentes omhoog gaan en het duurt langer voordat huizen worden verkocht. Het sentiment van huizenkopers bereikte onlangs een dieptepunt dieptepunt.

Mensen verkopen meestal eerst en kopen dan pas. Als u het zich echter kunt veroorloven, kunt u een nieuw huis kopen en vervolgens uw bestaande huis verkopen en de verkoopopbrengst gebruiken voor de hypotheek op het huis dat u zojuist hebt gekocht.

De belastingwetten van Uncle Sam dwingen je niet om je aan een tijdlijn te houden om te kopen en verkopen in een wat moeilijkere markt is geworden. Zet jezelf in de tussentijd niet onnodig onder druk.

Heeft u een belastingvraag? Schrijf mij op: [e-mail beveiligd]

Bedankt voor het lezen. Ik wil u helpen breder na te denken over de zaken die van invloed zijn op uw belastingen. Ik bied geen belastingadvies, maar een poging om te kijken wat de werveling van belastingregels en economische omstandigheden voor uw portemonnee kan betekenen.

Ik ben hier voor de lezer die hun belastingen met een air van berusting onder ogen ziet. Je houdt gewoon niet zo van belastingen, dat snap ik. Ik was ooit die vent. Denk onder het jargon aan uw belastingen als een doolhof - met geld aan het eind. Of een val die je moet vermijden.