Zou een woningrecessie aan de horizon kunnen zijn?

Key afhaalrestaurants

• Een hele reeks woningrapporten deze week hebben de speculatie bevorderd dat er een milde recessie op de huizenmarkt aan de horizon zou kunnen zijn
• NAHB-gegevens tonen aan dat het vertrouwen van bouwers in het segment van nieuwbouw eengezinswoningen in oktober met 8 punten is gedaald
• De Census Department meldde dat terwijl de bouwvergunningen in augustus stegen, het aantal nieuwe woningen maand-op-maand (MOM) en jaar-op-jaar (YOY) daalde.
• De National Association of Realtors heeft aangekondigd dat de verkoop van bestaande huizen en de mediane huizenprijzen in september zijn gedaald
• Toch zijn veel experts het erover eens dat een volledige crash onwaarschijnlijk is vanwege de ongekende veerkracht van de consument en het langzame tempo van achteruitgang

Huizenprijzen en nieuwbouw nemen af. Hypotheekrentes zijn in opkomst. En speculaties over een recessie op de huizenmarkt blijven zich verspreiden onder zowel kopers als vastgoedinvesteerders. Voor sommigen is een plotselinge, grimmige duik waarschijnlijker; anderen zien een langzamere, mildere regressie in het volgende jaar.

Hoe dan ook, een reeks recente huisvestingsrapporten hebben olie op het spreekwoordelijke vuur gegooid.

Nieuwe huisvestingsrapporten deze week

Misschien kwam het grootste huisvestingsrapport deze week met dank aan de Nationale vereniging van woningbouwers (NAHB) en de Wells Fargo Woningmarkt Index.

De NAHB/Wells Fargo HMI meet de perceptie van de bouwer van de verkoopverwachtingen van eengezinswoningen op een schaal van 'goed' tot 'slecht'. De componentstatistieken worden verwerkt in een voor seizoensinvloeden gecorrigeerde index, waarbij scores van meer dan 50 suggereren dat de meeste bouwers de omstandigheden als 'goed' beschouwen.

Voor oktober wees het huisvestingsrapport uit dat het vertrouwen van bouwers voor de bouw van nieuwe eengezinswoningen met 8 punten daalde. Momenteel ligt deze statistiek voor het vertrouwen van bouwers rond de 38. Dat is de helft van het niveau zes maanden geleden en, afgezien van een korte piek tijdens de pandemie, het laagste sinds augustus 2012.

Voor elk onderdeel:

• De huidige verkoopvoorwaarden zijn gedaald tot 45, een verlies van 9 punten
• De verkoopverwachtingen voor zes maanden daalden naar 35, een daling van 11 punten
• Het potentiële kopersverkeer daalde tot 25, wat een daling van 6 punten markeert

Volgens NAHB-voorzitter Jerry Konter is de vraag verzwakt door de hoge hypotheekrentes die een situatie hebben gecreëerd die als "ongezond en onhoudbaar" wordt beschouwd.

Maar dit is niet het enige huisvestingsrapport dat deze week is vrijgegeven.

Census Bureau-gegevens

Deze week hebben het Census Bureau en het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling gegevens vrijgegeven over de nieuwe woningbouw in september. Volgens de huisvestingsrapport:

• Bouwvergunningen stegen met 1.4% MOM, maar daalden met 3.2% YOY
• Particuliere woningstart daalde 8.1% MOM en 7.7% YOY
• Het aantal opleveringen van particuliere woningen groeide met 6.1% MOM en 15.7% YOY
• Start eengezinswoning daalde 4.7% MOM
• Opleveringen van eengezinswoningen groeiden met 3.2% MOM

Samen schetsen deze gegevens een beeld van een haperende bouwmarkt.

Waar vorig jaar in een hoger tempo nieuwe projecten werden opgestart, worden er nu meer afgerond dan opnieuw gestart. (Met andere woorden, de huizenmarkt is al ver in de richting van een) neerwaartse trend.)

Gegevens van de National Association of Realtors

Ook deze week maakte de National Association of Realtors (NAR) bekend dat de verkoop van bestaande huizen in de VS in september met 1.5% is gedaald tot een voor seizoensinvloeden gecorrigeerde 4.71 miljoen.

Hoewel de daling in lijn was met de verwachtingen van economen, vertegenwoordigt het nog steeds de achtste opeenvolgende maandelijkse daling. Het is ook de eerste keer dat de verkoop van bestaande woningen zoveel maanden op rij is gedaald sinds 2007.

Alles bij elkaar is de totale woningverkoop met 23.8% op jaarbasis gedaald, waarbij het aantal huizen op de markt met 2.3% is gedaald tot 1.25 miljoen eenheden.

Ondertussen daalde de gemiddelde prijs voor bestaande woningen van $ 389,500 naar $ 384,800 MOM, na dit voorjaar voor het eerst de $ 400,000 te hebben overschreden. NAR-gegevens suggereren dat mediane prijsdalingen zouden kunnen voortduren tot begin 2023, zo niet daarna.

Zoals NAR-hoofdeconoom Lawrence Yun het zo bondig samenvatte: "De markt is duidelijk aan het draaien."

Schattingen van experts: de markt kan tot 20% dalen

Volgens de hoofdeconoom van Pantheon Macro, Ian Shepherdson, zijn de NAHB-gegevens een "rampzalig" teken dat alle gerapporteerde sprongen in de verkoop van nieuwe huizen "meer lawaai" waren dan tekenen van een mogelijke ommekeer in onroerend goed. In het bijzonder voorspelt Shepherdson dat nieuwbouw en woningverkopen zullen blijven dalen, wat grote schade aanricht aan de woningwaarde.

'Dit is niet de vloer,' zei Shepherdson. "De stijging van de hypotheekrente tot bijna 7% in de afgelopen weken heeft geleid tot een verdere daling van de hypotheekvraag en we verwachten dat de huizenverkopen tot begin volgend jaar zullen blijven dalen."

Zoals Shepherdson het ziet, moeten de prijzen 'aanzienlijk dalen' om het evenwicht op de huizenmarkt te herstellen. En aangezien de aanbodcurve voor woningen nog niet is afgevlakt, zal een dalende vraag de weg banen naar: lagere prijzen. Alles bij elkaar verwacht Shepherdson "een daling van 15-20% in het komende jaar" voordat hij zijn dieptepunt bereikt.

Belangrijkste conclusies uit deze huisvestingsrapporten

Andere gegevens – met name hogere hypotheekrentes – ondersteunen de theorie dat huizenprijs daalt zal nog maanden duren. Voor sommigen wijzen recente gegevens uit het huisvestingsrapport op een mogelijke recessie op de huizenmarkt.

Huizen blijven al langer op de markt, kruipend van 16 naar 19 dagen. Pre-pandemie was de gemiddelde tijd op de markt voor de meeste huizen een maand. Bovendien blijven transacties in contanten stabiel rond de 22%, aangezien huizenkopers de torenhoge - en stijgende - hypotheekrente vermijden. Sinds maart 2022 heeft de Amerikaanse centrale bank de rente verhoogd van bijna nul tot 3-3.25%, terwijl de Federal Funds-rente het jaar naar verwachting rond de 4.25-4.75% zal eindigen.

Toch hebben deze factoren samengewerkt om de vraag te doen dalen, wat op de langere termijn tot prijsdalingen zal leiden. Ze schetsen een allesomvattend beeld van stijgende rentetarieven, materiële knelpunten en hoge huizenprijzen die de vraag voortdurend verzwakken.

De hoofdeconoom van de NAHB, Robert Dietz, merkte op: “Gezien de verwachtingen voor aanhoudend verhoogde rentetarieven als gevolg van acties van de Federal Reserve, wordt voorspeld dat in 2023 extra eengezinswoningen zullen afnemen naarmate de krimp van de woningbouw voortduurt…. Het aantal eigenwoningbezit [s] zal de komende kwartalen dalen, aangezien hogere rentetarieven en aanhoudend hoge bouwkosten een groot aantal potentiële kopers blijven uitprijzen.”

Naderen we een recessie op de huizenmarkt?

De laatste keer dat de huizenmarkt zo hectisch was, vond plaats tussen 2005-2007, wat uiteindelijk leidde tot de crash van de huizenbubbel in 2008. Nu de huizenhausse wordt bedreigd door stijgende hypotheekrentes, daalt het aanbod en vraag, is het redelijk om te vragen: zijn we op weg naar een nieuwe recessie op de huizenmarkt?

Ondanks aanhoudende dalingen na een jaar van recordprijsstijgingen en bodemhypotheekrentes, lijkt een ernstige recessie op de huizenmarkt onwaarschijnlijk. Integendeel, woningeconomen geloven in grote lijnen dat elke correctie waarschijnlijk bescheiden zal zijn. (Met andere woorden, het is onwaarschijnlijk dat we nog een grote recessie-achtige huizenbubbel zullen ervaren.)

Een duidelijk verschil tussen nu en toen is de verrassende economische veerkracht die de meeste consumenten tijdens de pandemie hebben getoond. Strengere kredietregels – waarvan vele het gevolg zijn van de Grote Recessie zelf – spelen ook een rol. Tegenwoordig claimt de gemiddelde hypotheekkoper meer eigen vermogen en een hogere kredietwaardigheid.

Bovendien hebben op hun hoede zijnde bouwbedrijven de nieuwbouw gemodereerd om ervoor te zorgen dat ze het aanbod niet overschrijden. Helaas lijkt het er ook op dat dit feit de prijzen is blijven stimuleren, terwijl de voorraadtellingen worden onderdrukt, zodat noch de vraag, noch de prijzen organisch kunnen dalen.

Integendeel, de dalende vraag wordt grotendeels toegeschreven aan astronomische prijzen en stijgende hypotheekrente. Dus hoewel het onwaarschijnlijk is dat we een catastrofale recessie op de huizenmarkt zullen meemaken, is een langzame, lekkende release – zoals die van lucht die uit een ballon komt – niet onwaarschijnlijk.

Bescherming tegen een recessie op de huizenmarkt met Q.ai

Hoewel hogere huizenprijzen tijdens de pandemie waardevol zijn gebleken voor vastgoedinvesteerders, kunnen dalende prijzen en een verminderde vraag voor onrustig vaarwater zorgen. Om nog maar te zwijgen, investeerders zijn ook consumenten - wat betekent dat de hogere inflatie en rente niet alleen uw portefeuille, maar ook uw portemonnee schaden.

Gelukkig heeft Q.ai een eenvoudige oplossing: de door AI ondersteunde dubbele dreiging van onze inflatiekit in combinatie met Portefeuillebescherming. Terwijl de ene uw geld tegenover inflatie plaatst om (hopelijk) als beste uit de bus te komen, beperkt de andere potentiële dalingen om ervoor te zorgen dat uw geld zo goed mogelijk wordt beschermd.

Dat noemen we slim beleggen in alle weersomstandigheden.

Download Q.ai vandaag nog voor toegang tot AI-aangedreven investeringsstrategieën. Als u $ 100 stort, voegen we $ 50 extra toe aan uw account.