China's vastgoedproblemen verspreidden zich naar ooit gezonde ontwikkelaars zoals Shimao

BEIJING – Een van China's gezondste vastgoedontwikkelaars is naar verluidt in gebreke gebleven, een teken dat er nog meer pijn in het verschiet ligt voor de sector met zware schulden.

De aandelen van de Shimao Group daalden vrijdag kortstondig met meer dan 17% nadat Reuters meldde dat de projectontwikkelaar er niet in was geslaagd een trustlening volledig terug te betalen. Een dochteronderneming van het bedrijf zei vervolgens in een aanvraag dat het in gesprek was om de betaling op te lossen. De aandelen sloten ruim 5% lager in Hong Kong, terwijl de meeste grote ontwikkelaars die dag winst boekten.

De enorme vastgoedsector in China is onder druk komen te staan ​​toen Peking de afgelopen twee jaar probeerde de afhankelijkheid van ontwikkelaars van schulden te verminderen. Mondiale beleggers hebben zich de afgelopen maanden vooral geconcentreerd op het vermogen van China Evergrande om zijn schulden terug te betalen en de potentiële overloop naar de Chinese economie.

De afgelopen maanden zijn ook enkele andere ontwikkelaars financiële spanningen gaan melden. Maar de problemen van Shimao vallen op.

“De reden dat de markt zich wat meer zorgen maakt over deze zaak vergeleken met de andere ontwikkelaars die in de problemen [kwamen], is omdat Shimao wordt beschouwd als … een relatief gezonde naam”, zegt Gary Ng, econoom Azië-Pacific bij Natixis. in een telefonisch interview vrijdag.

Hij merkte op dat Shimao voldeed aan alle drie de belangrijkste vereisten van Peking voor de schuldenlast van ontwikkelaars – het zogenaamde “drie rode lijnen”-beleid dat grenzen stelt aan schulden in relatie tot de kasstromen, activa en kapitaalniveaus van een bedrijf.

Ng zei ook dat de problemen van het bedrijf de bredere druk voor bedrijfstransformatie in de huidige omgeving weerspiegelden.

Bron: CNBC, nieuwsberichten

Daarnaast maakte de kleinere concurrent Guangzhou R&F Properties eerder deze week bekend dat het niet genoeg geld had om een ​​obligatie terug te kopen. Het bedrijf schreef het tekort toe aan het niet verkopen van activa.

Volgens de eigen analyse van Natixis is het marktsentiment ten aanzien van de Chinese vastgoedontwikkelaars de afgelopen maanden steeds negatiever geworden.

Voordat de bredere markt aandacht begon te besteden aan Evergrande, beschouwde de markt in juni slechts 15% van de ontwikkelaars als negatief, zo bleek uit de analyse.

Dat cijfer steeg in december naar 35%, toen Evergrande stopte met het op tijd betalen van investeerders en steeds meer ontwikkelaars financiële problemen begonnen te melden.

Ng van Natixis wees ook op gegevens over trustleningen die erop wijzen dat vastgoedbedrijven het moeilijker vinden om financiering te krijgen. Hoewel de totale hoeveelheid kapitaal in de Chinese vertrouwenscategorie is gestegen, is het aandeel van onroerend goed gedaald van 15% eind 2019 naar 12% in september 2021, zei hij.

“In de toekomst zou het mij niet verbazen als er meer wanbetalingen zullen zijn dan obligaties, leningen en andere soorten producten,” zei Ng.

Hij zei dat de meest waarschijnlijke manier om de zorgen van beleggers in de sector weg te nemen het nieuws zou zijn over een kapitaalinjectie door een door de staat gesteund fonds.

Evergrande ging begin december failliet zonder de marktschok waar beleggers zich een paar maanden eerder zorgen over hadden gemaakt. Maar de sector als geheel bevindt zich in een moeilijkere situatie.

“Ondanks dat zowel de centrale overheid als enkele lokale overheden versoepelingsmaatregelen hebben doorgevoerd
maatregelen hebben de Chinese vastgoedmarkten in december geen enkele materiële verbetering laten zien; dit was vooral het geval in de lagere steden”, aldus Nomura-analisten in een nota van 4 januari.

Het bedrijf schat dat Chinese ontwikkelaars in het eerste kwartaal voor 19.8 miljard dollar aan aflopende offshore, in Amerikaanse dollars luidende obligaties te maken krijgen, en voor 18.5 miljard dollar in het tweede kwartaal. Dat bedrag voor het eerste kwartaal is volgens Nomura bijna het dubbele van de $10.2 miljard aan looptijden van het vierde kwartaal.