De vastgoedcrisis in China bereikt de grootste tuin van de bouwer

(Bloomberg) – De crisis die de Chinese vastgoedsector overspoelt, heeft gevolgen voor de grootste ontwikkelaar, waarbij de aandelen en obligaties van Country Garden Holdings Co. onder druk staan ​​vanwege de vrees dat een naar verluidt mislukte fondsenwervingsinspanning een voorbode zou kunnen zijn van afnemend vertrouwen.

Meest gelezen van Bloomberg

Country Garden is een van de weinige overgebleven grote particuliere ontwikkelaars van betere kwaliteit die grotendeels ongedeerd zijn gebleven door de liquiditeitscrisis, zelfs toen sectorgenoten als Shimao Group Holdings Ltd. dramatische omkeringen in hun kredietratings zagen.

Het bedrijf wordt gezien als een graadmeter voor het besmettingsrisico, omdat ongekende niveaus van stress op de offshore-kredietmarkt dreigen de goede kredieten met de slechte mee te sleuren.

Wat is het bedrijf?

Sinds hij in 2017 de eerste plaats overnam van de China Evergrande Group, is Country Garden qua gecontracteerde verkopen de grootste ontwikkelaar van het land in China gebleven. Er werken ruim 200,000 mensen.

Het bedrijf, met het hoofdkantoor in de zuidelijke stad Foshan in de provincie Guangdong, heeft zich – net als China Evergrande Group – de afgelopen jaren geconcentreerd op het bouwen van woningbouwprojecten in lagere steden.

Het land is sterk afhankelijk geweest van de toegang tot financiering op de offshore-kredietmarkt, net als veel andere landen die zich op schulden stortten om de groei te stimuleren. Het beschikt over de grootste voorraad uitstaande dollarobligaties van de grootste vastgoedbedrijven van China, wanbetalers niet meegerekend, met een uitstaand bedrag van zo'n 11.7 miljard dollar, zo blijkt uit door Bloomberg samengestelde gegevens.

Oprichter en voorzitter Yeung Kwok Keung droeg zijn meerderheidsbelang in 2005 over aan zijn dochter Yang Huiyan. Zij is nu de vice-voorzitter van het bedrijf en volgens de Bloomberg Billionaire Index de rijkste vrouw in China.

Wat is er gaande?

Sommige dollarbiljetten van Country Garden daalden naar een recordlaagte in de nasleep van een bericht dat het bedrijf er niet in slaagde voldoende steun van investeerders te verwerven voor een mogelijke deal met converteerbare obligaties. Obligaties met een langere looptijd werden eind vrijdag verhandeld tegen slechts 69 cent per dollar.

Het verhaal gaat verder

De ontwikkelaar is relatief veerkrachtig geweest in het licht van de liquiditeitscrisis die werd aangewakkerd door het harde optreden van de overheid tegen buitensporige leningen door bouwers en speculatie op de huizenmarkt, en bleef ongedeerd door de crisis bij industriegigant Evergrande.

Hoewel niet wordt verwacht dat Country Garden te maken krijgt met een dreigende terugbetalingsdruk – het land heeft dit jaar voor 1.1 miljard dollar aan obligaties afgelost en beschikte in juni vorig jaar over 186 miljard yuan (29.3 miljard dollar) aan contant geld – er kunnen zich risico's voordoen als blijkt dat de financiële gevolgen beperkt zijn gebleven. toegang tot financiering.

Waarom maakt het uit?

Elk teken van twijfel over het vermogen van het bedrijf om de risico's van liquiditeitsstress het hoofd te bieden, kan aanleiding geven tot een wijdverbreide herprijzing van andere ontwikkelaars van hogere kwaliteit.

Met meer dan 3,000 woningbouwprojecten in bijna elke provincie van China heeft de financiële gezondheid van Country Garden enorme economische en sociale gevolgen. Als het bedrijf tekenen van stress begint te vertonen, zal dit het toch al kwetsbare vertrouwen van beleggers en huizenkopers ernstig schaden, wat een bedreiging vormt voor de Chinese economie en zelfs voor de sociale stabiliteit.

Volgens het tussentijdse rapport van 60 kwam ruim 2021% van de gecontracteerde omzet van Country Garden op het vasteland van China uit de derde- en vierderangssteden. Volgens een voorspelling van Fitch-analisten kan de vraag in de lagere segmenten in 2022 aanzienlijk verzwakken. Omdat het een ‘pure ontwikkelaar’ is, is het minder flexibel als het gaat om het ophalen van geld door activa te verkopen, aldus Bloomberg Intelligence-analist Andrew Chan.

Wat zegt het bedrijf?

De strategie van Country Garden is om zijn vlottende activa effectief te beheren, naast het uitbreiden van zijn activiteiten, zei het bedrijf in antwoord op vragen van Bloomberg News. “Het bedrijf ervaart minder volatiliteit dan de totale markt” te midden van een bredere marktdaling, aldus het rapport.

De ontwikkelaar verkocht in december obligaties en door activa gedekte waardepapieren op de lokale markt, als gevolg van de steun van zowel investeerders als toezichthouders, en handhaafde vorig jaar zijn ratings bij alle drie de grote ratingbureaus, aldus de commentaren.

Wat zeggen de ratingbureaus en analisten?

Country Garden beschikt over zowel investment-grade als high-yield kredietratings van de drie belangrijkste risicobeoordelaars, waardoor het een zogenaamde crossover-naam is die kwetsbaar zou kunnen zijn om een ​​'gevallen engel' te worden. Dat zou op zijn beurt de financieringskosten kunnen verhogen en weer een bouwer kunnen elimineren uit de slinkende pool van ontwikkelaars met een hogere rating waar beleggers zich tijdens de kredietcrisis tot kunnen wenden.

Het heeft het equivalent van een triple B-rating van beleggingskwaliteit bij zowel Moody's Investor Services als Fitch Ratings, en de hoogst mogelijke speculatieve rating bij S&P Global Ratings. Toch zal de kredietnemer waarschijnlijk “zijn financiële veerkracht versterken door de schuldengroei te beheersen en gedisciplineerde grondaankopen te handhaven”, schreven S&P-analisten in een rapport van september waarin zijn rating opnieuw werd bevestigd.

Volgens Bloomberg Intelligence-analist Kristy Hung zal de bouwer het wellicht moeilijk vinden om de omzet in 2022 nieuw leven in te blazen door het verzwakkende marktsentiment in de lagere steden, waar 77% van de grondbank zich bevindt. De aanzienlijke hoeveelheid nieuw verworven grond van het bedrijf bevindt zich nog steeds in dergelijke gebieden, waardoor er nog meer zorgen ontstaan ​​over het innen van contant geld, schreef ze.

Waar kijken handelaren nu naar?

Beleggers onderzoeken nu het vermogen van Country Garden om via verschillende kanalen financiering aan te trekken, vooral omdat de offshore-kredietmarkt feitelijk gesloten blijft voor de meeste ontwikkelaars. Het land moet dit jaar zo'n 1.3 miljard dollar aan obligaties terugbetalen of herfinancieren, waarvan het merendeel dollarbiljetten zijn. De volgende looptijd is een obligatielening van $425 miljoen, die op 27 januari vervalt.

De aandacht is ook gericht op de overloopeffecten van de dalende obligatiekoersen van Country Garden op de bankbiljetten van andere sterkere ontwikkelaars, omdat de vrees voor besmettingsrisico's groot blijft.

Meest gelezen van Bloomberg Businessweek

© 2022 Bloomberg LP