De treinrit van 120 km tussen de steden Luoyang en Zhengzhou is een toonbeeld van economische malaise en gebroken dromen. Uit het raam passeren eindeloze, half afgebouwde woontorens de een na de ander voor de duur van de reis van een uur. Veel van de gebouwen lijken bijna voltooid; sommige zijn klaar en zijn een thuis geworden voor gezinnen. Maar veel meer zijn lege skeletten waar de bouw lang geleden is gestopt. Ontwikkelaars hebben geen geld meer en kunnen geen arbeiders meer betalen en materialen kopen. Projecten zijn vastgelopen. Gezinnen zullen nooit hun huis krijgen.
De treinreis door het binnenland van China verklaart een van de grootste crises van het land in de recente geschiedenis: het verlies van vertrouwen van het publiek in het economische model van de regering. Decennia lang staat de vastgoedsector symbool voor de onstuitbare opkomst van China. Particuliere ondernemers hebben enorme fortuinen gemaakt. Gemiddelde mensen zijn getuige geweest van een stijging van hun vermogen toen de huizenwaarde verdrievoudigde. Lokale overheden hebben hun schatkist gevuld door enorme stukken land aan ontwikkelaars te verkopen. Een verbazingwekkende 70% van het vermogen van Chinese huishoudens zit nu vast in onroerend goed.
Het vertrouwen in dit model ondermijnen, is de fundamenten van China's groeiwonder aan het wankelen brengen. Met ingrijpende covid-19-lockdowns en een hardhandig optreden tegen particuliere ondernemers gebeurt dit op veel fronten. Maar nergens is het duidelijker dan in de vastgoedsector, die naar schatting 25% van het bbp uitmaakt. De start van nieuwe projecten daalde in juli met 45% ten opzichte van een jaar geleden, de huizenverkopen met 33% en de investeringen in onroerend goed met 12%. De effecten kabbelen door de economie en treffen zowel meubelmakers als staalarbeiders. De klap voor het vertrouwen komt op een kritiek moment voor Xi Jinping, de leider van China, die waarschijnlijk een derde termijn zal krijgen op een partijcongres in oktober.
Het herstel van het vertrouwen in het systeem is van cruciaal belang voor de heer Xi en de Communistische Partij. Toch was de reactie van de regering ongebruikelijk onsamenhangend en traag, waarbij ambtenaren schijnbaar onder de indruk waren van de complexiteit van de situatie. Om het vertrouwen in de woningmarkt te herstellen, moet de burger zien dat vastgelopen projecten worden afgerond en de prijzen stijgen. Ondertussen moeten bouwbedrijven en hun arbeiders worden terugbetaald, en lokale en buitenlandse investeerders worden terugbetaald op hun vastrentende producten. En dit alles moet gebeuren zonder de onhoudbare schuldenzeepbel die de vastgoedmarkt is geworden, opnieuw op te blazen.
Lijnen in het zand
De huizencrisis heeft twee directe oorzaken. De eerste is een hardhandig optreden van de overheid tegen de excessen van de vastgoedsector. Sinds augustus 2020 hebben ambtenaren de verhouding tussen schulden en activa van ontwikkelaars, nettoschuld en eigen vermogen en contanten tot kortlopende schulden beperkt, in een beleid dat bekend staat als de "drie rode lijnen". Dit heeft velen gedwongen te stoppen met niet-duurzame leningen en activa te verkopen, waardoor hun vermogen om door te gaan met het bouwen en verkopen van nieuwe projecten ernstig is beperkt.
China's zero-covid-beleid is een tweede klap. De centrale overheid heeft tientallen steden gedwongen om inwoners dagen en soms weken achter elkaar in hun huizen op te sluiten als er covid-gevallen worden ontdekt. Op het moment van schrijven zijn de megasteden Chengdu en Shenzhen geheel of gedeeltelijk op slot. De sluitingen hebben mensen belet huizen te bekijken en aankopen te doen. Ze hebben ook een impact gehad op de psyche van de consument. Ondernemers vrezen de plotselinge sluiting van hun bedrijf. Werknemers maken zich zorgen over ontslag. Dit soort schroom moedigt het kopen van een huis niet aan.
Het resultaat is een crunch. Chinese ontwikkelaars zijn sterk afhankelijk van het verkopen van huizen lang voordat ze worden gebouwd, om liquiditeit te genereren. Vorig jaar hebben ze 90% van de woningen voorverkocht. Maar zonder toegang tot obligaties en leningen, aangezien banken hun blootstelling aan de vastgoedsector verminderen en de nieuwe verkopen nu dalen, is het Ponzi-achtige karakter van de vastgoedmarkt volledig zichtbaar geworden.
Evergrande, de ontwikkelaar met de meeste schulden ter wereld, ging in december failliet. Een poging om zijn offshore-schulden te herstructureren, bedoeld als een model om te volgen, miste een deadline van eind juli. Minstens 28 andere vastgoedbedrijven hebben betalingen aan investeerders gemist of zijn overgegaan tot herstructurering. Volgens Gavekal, een onderzoeksbureau, is de handel in de aandelen van 30 in Hong Kong genoteerde ontwikkelaars, die 10% van de markt uitmaken qua omzet, bevroren. Begin augustus handelde de helft van China's beursgenoteerde ontwikkelaars tegen een koers-winstverhouding van minder dan 0.5, het niveau dat Evergrande verhandelde op vier maanden voordat het failliet ging, merkt Song Houze op van MacroPolo, een denktank in Chicago.
Bedrijven die slechts enkele maanden geleden als veilige weddenschappen werden beschouwd, hebben het nu moeilijk. Neem Country Garden, China's grootste ontwikkelaar qua omzet. Eerder dit jaar wuifden de meeste analisten de bezorgdheid weg dat het onder druk zou komen te staan. Beleggers bleven zijn obligaties kopen. Maar op 30 augustus maakte Country Garden bekend dat de winst over het eerste halfjaar met bijna 100% was gedaald. De vastgoedmarkt is "snel in een ernstige depressie terechtgekomen", noteerde het in zijn inkomsten. De druk op Country Garden geeft aan dat problemen niet langer specifiek zijn voor bepaalde ontwikkelaars. De hele sector loopt gevaar.
Potentiële huizenkopers zijn uit de markt gestapt. Veel zorgwekkender zijn echter de miljoenen mensen die, vaak jarenlang, wachten op huizen waarvoor ze al hebben betaald. Slechts 60% van de woningen die tussen 2013 en 2020 zijn voorverkocht, is opgeleverd.
De heer Liu, die heeft gevraagd om met zijn achternaam genoemd te worden, kocht in 2014 een flat in Zhengzhou en deed een eerste aanbetaling van 250,000 yuan ($ 40,000). De oplevering van het huis stond gepland voor 2017. Maar die dag kwam nooit. In plaats daarvan huurde hij een flat, voordat hij uiteindelijk een andere kocht in een oud gebouw zonder lift. Het is niet het leven dat hij zich had voorgesteld. De heer Liu is nooit begonnen met het betalen van zijn hypotheek en heeft eindeloze discussies gevoerd met de projectontwikkelaar over het terugkrijgen van zijn aanbetaling. 'Het heeft geen zin', zegt hij.
Analisten zijn zich al jaren bewust van deze problemen, maar hadden gedacht dat de Chinese autoriteiten benadeelde huizenkopers niet zouden toestaan om te protesteren. Een rapport dat twee jaar geleden werd gepubliceerd door pwc, een accountantskantoor, merkte op dat zelfs wanneer de bouw van woningbouwprojecten stagneert, "de honderden of duizenden ongecoördineerde huishoudens normaal gesproken weinig invloed hebben op dingen".
Deze berekening is op zijn kop gezet. Een kleine maar invloedrijke beweging om gegevens te verzamelen en te publiceren over de weigering om hypotheken te betalen, heeft de autoriteiten verrast. Op 12 juli begonnen anonieme vrijwilligers gegevens over hypotheekboycots op sociale media te delen. Tot nu toe zijn er ongeveer 350 geïdentificeerd; analisten denken dat dit waarschijnlijk een fractie is van het werkelijke aantal. Staatcensoren hebben hun best gedaan om verwijzingen naar de explosieve informatie te verwijderen, maar de kennis van de protesten lijkt zich toch te hebben verspreid. Als dat het geval is, zullen anderen worden overgehaald om aankopen uit te stellen of hypotheekbetalingen stop te zetten.
Investeerders en potentiële huizenkopers kijken nu met ongenoegen toe terwijl de staat zijn reactie samenvoegt, zowel op centraal als op lokaal niveau. Al meer dan tien jaar hanteren Chinese steden een lange lijst van regels en prikkels om de lokale vastgoedmarkten te verfijnen, meestal om speculatie te verminderen en snelle prijsstijgingen af te koelen. Deze omvatten controle over de toegang tot hypotheken, evenals limieten voor wie huizen kan kopen en hoeveel ze kunnen kopen.
Steden versoepelen deze regels nu. Volgens cicc, een Chinese investeringsbank, kondigden gemeenten tussen mei en juli 304 individuele maatregelen aan om het vertrouwen te herstellen. Zhengzhou, het middelpunt van de hypotheekprotesten, was een vroege verhuizer. In maart kondigde het 18 acties aan in de hoop de vraag te stimuleren. Het ging onder meer om maatregelen om het krijgen van hypotheken te vergemakkelijken en om gezinnen met oudere leden in staat te stellen een flat te kopen als ze naar de stad verhuizen.
Deze signalen aan kopers hebben veel aandacht getrokken - niet omdat ze de vraag hebben doen herleven, maar omdat ze in tegenspraak lijken te zijn met het beleid van de centrale overheid. In een video die in augustus op grote schaal werd verspreid op Chinese sociale media, werd een lokaal leider van de Communistische Partij in de provincie Hunan gezien die mensen opriep om zoveel mogelijk huizen te kopen: “Heb je een derde gekocht? Koop dan een vierde.” De boodschap botst met die van de heer Xi zelf, die heeft gewaarschuwd dat “huizen zijn om in te wonen” en zeker niet voor speculatieve investeringen.
Lokale overheden zijn ook aangemoedigd door regelgevers en functionarissen om noodfondsen te creëren om te investeren in onafgewerkte woningbouwprojecten en uiteindelijk om huizen te leveren aan gefrustreerde kopers. Zhengzhou heeft 80 miljard yuan (12 miljard dollar) toegewezen aan de zaak. De gedachte is dat lokale fondsen beter geschikt zijn voor de omstandigheden ter plaatse.
Zhengzhou experimenteert met misschien wel het meest agressieve lokale plan tot nu toe. Het stadsbestuur heeft een richtlijn uitgevaardigd aan ontwikkelaars waarin staat dat alle vastgelopen constructies tegen 6 oktober opnieuw moeten beginnen. Insolvente bedrijven die dat niet kunnen, moeten een herstructureringsaanvraag indienen om nieuwe investeringen binnen te halen en ook eventuele aanbetalingen van huizenkopers zoals de heer Liu terugbetalen. Als u dit niet doet, kan dit ertoe leiden dat ontwikkelaars worden onderzocht op verduistering en andere ernstige misdrijven.
Beleidsmakers van hun kant hebben sinds medio mei herhaaldelijk de hypotheekrente verlaagd. Om de woningvoorraad te garanderen, heeft de centrale overheid de uitgifte van nieuwe obligaties door enkele particuliere ontwikkelaars volledig gegarandeerd, waardoor het risico in feite naar de staat is verschoven. Longfor, een vastgoedbedrijf in moeilijkheden, heeft op 1.5 augustus een obligatie van 3.3 miljard yuan geprijsd met een couponrente van 26%, ver onder de marktprijs. Dit was alleen mogelijk omdat de obligatie volledig werd onderschreven door China Bond Insurance, een staatsagentschap. Er zijn meer van dergelijke uitgiften gepland om liquiditeit te verschaffen aan ontwikkelaars die volgens de overheid van hogere kwaliteit zijn. Het is het begin van een programma om winnaars te kiezen.
Een ander spoor van staatssteun komt in de vorm van directe liquiditeit. Op 22 augustus zeiden de centrale bank en het ministerie van Financiën dat ze speciale leningen van door de staat geleide beleidsbanken zullen steunen die kunnen worden verstrekt om voorverkochte huizen te voltooien. De omvang van het programma is niet bekendgemaakt, maar Bloomberg, een nieuwsdienst, meldde dat er 200 miljard yuan beschikbaar zou komen.
Dit soort overheidsuitgaven is een tweesnijdend zwaard. Enerzijds zal het helpen om huizen aan rechtmatige eigenaren te leveren en hypotheekbetalingen te hervatten, waardoor de druk op banken wordt weggenomen. Maar tegelijkertijd vult het geld een gat dat is ontstaan door slecht lokaal bestuur en dubieuze projectontwikkelaars. "Dat vertegenwoordigt gewoon geld dat niet elders aan stimuleringsmaatregelen kan worden besteed", merkt Alex Wolf van de bank JPMorgan Chase op.
Terug naar de tekentafel
De inspanningen van Zhengzhou om sinds maart nieuwe kopers aan te moedigen, zijn mislukt. In plaats daarvan zijn de omstandigheden blijven verslechteren, wat suggereert dat sleutelen aan lokaal beleid niet voldoende is. Lokale reddingsfondsen zien er ook mager uit. Op papier hebben verschillende steden flinke potten te besteden, maar ze zijn afhankelijk van financieringsfirma's van de lokale overheid die zelf krap bij kas zitten. Analisten volgen Zhengzhou's poging om alle constructies binnen een maand opnieuw op te starten nauwlettend, maar velen vragen zich af of het geld dat nodig is voor zo'n snelle oplossing beschikbaar is. De maatregelen kunnen een golf van instortingen ontketenen onder kleinere ontwikkelaars, wat paniek en financiële onrust kan veroorzaken.
Beleggers hebben meer hoop gevestigd op de centrale overheid, maar tot nu toe is haar reactie niet in overeenstemming met de omvang van de crisis. Het leningprogramma van 200 miljard yuan kan slechts 10% uitmaken van wat nodig is om alle onafgewerkte huizen van het land te voltooien. Sinds 5 is ongeveer $ 2020 biljoen aan woningen voorverkocht, schat de heer Song van MacroPolo, waardoor een reddingsoperatie van zelfs een klein deel van die huizen ongelooflijk kostbaar is.
De centrale overheid heeft nog meer hefbomen om aan te trekken. Larry Hu van Macquarie, een investeringsbank, zegt dat er een aantal maatregelen genomen kunnen worden. Deze omvatten het tijdelijk versoepelen van het 'drie rode lijnen'-beleid, of de belofte om op te treden als laatste redmiddel voor alle vastgelopen woningbouwprojecten. Dit laatste, hoewel duur, valt volledig binnen de financiële middelen van de centrale overheid.
De discussie spitst zich nu niet toe op de vraag of de rijksoverheid het vertrouwen kan herstellen, maar op hoe ver zij bereid is te gaan. Het oorspronkelijke optreden tegen leverage was bedoeld om bedrijven te straffen die te veel schulden hadden gemaakt. Een grotere reddingsoperatie zal meer ontwikkelaars aanmoedigen om hulp te vragen bij het voltooien van huizen, en de overheid ertoe aanzetten om nog meer van de vastgoedsector te subsidiëren, schrijft Allen Feng van Rhodium, een onderzoeksbureau: "heel het tegenovergestelde van wat was bedoeld met de ' drie rode lijnen'".
De campagne tegen leverage was ook bedoeld om de vastgoedsector de komende tien jaar beter af te stemmen op de vraag. Ambtenaren hebben lang erkend dat ontwikkelaars veel te veel huizen verkochten. Ongeveer 70% van de verkochte sinds 2018 werd gekocht door mensen die er al een hadden, schat JPMorgan. Het beperken van de schuldniveaus moest bedrijven dwingen zich aan te passen aan de werkelijke vraag.
Die vraag zal waarschijnlijk afnemen naarmate de Chinese bevolkingsgroei vertraagt. De huizenverkopen bereikten in 1.57 2021 miljard vierkante meter, meer dan twee keer zo hoog als in 2007. Maar Chen Long van Plenum, een ander onderzoeksbureau, verwacht dat de reële jaarlijkse vraag de komende tien jaar zal dalen tot 0.88 miljard-1.36 miljard vierkante meter. de demografische verschuiving zet door en de verstedelijking vertraagt. Het opnieuw opblazen van de markt betekent dat de zeepbel moet worden ondersteund.
De evenwichtsoefening van de overheid brengt risico's met zich mee. Half oktober zal het partijcongres plaatsvinden als de grote steden op slot gaan. Hypotheekboycots zullen doorgaan en mogelijk nog groter worden. Het algemene vertrouwen in de economische fundamenten van China zou een drempel kunnen overschrijden waarboven het veel moeilijker wordt om te herstellen. Dit alles betekent dat de derde termijn van de heer Xi onder ongunstige omstandigheden zal beginnen.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Alle rechten voorbehouden.
Van The Economist, gepubliceerd onder licentie. De originele inhoud is te vinden op https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Bron: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html