Volgens de analyse van Goldman Sachs van officiële gegevens daalden de huizenprijzen in China in oktober voornamelijk als gevolg van dalende prijzen in minder ontwikkelde, zogenaamde Tier-3-steden.
Toekomstige publicatie | Toekomstige publicatie | Getty Images
BEIJING — De Chinese vastgoedsector is nog niet klaar voor een snel herstel, ondanks een rally deze maand in aandelen van grote projectontwikkelaars.
Dat komt omdat de recente steun van Beijing het grootste probleem van de dalende huizenverkopen en -prijzen niet direct oplost, zeggen analisten.
Vorige week stegen de aandelen van projectontwikkelaars enorm na het nieuws dat de centrale bank en de bankentoezichthouder maatregelen hadden uitgevaardigd die banken aanmoedigden om de vastgoedsector te helpen. Het komt eerder deze maand samen met andere steunmaatregelen.
Aandelen van Country Garden, de grootste Chinese ontwikkelaar qua omzet, is in november meer dan verdubbeld en die van Verlangen naar zijn met zo'n 90% gestegen. De aandelen hebben al iets van de winst van deze maand teruggegeven.
Ondertussen ijzererts toekomst steeg deze maand met ongeveer 16% — analisten van Morgan Stanley zeggen dat ongeveer 40% van het Chinese staalverbruik wordt gebruikt in de bouw van onroerend goed.
De situatie is er een van "sterke verwachtingen, maar zwakke realiteit", en de marktprijzen zijn afgeweken van de fundamenten, zei Sheng Mingxing, ferrometaalanalist bij Nanhua Research Institute, in het Chinees vertaald door CNBC.
Sheng zei dat het belangrijk is om te kijken of appartementen kunnen worden voltooid en opgeleverd tijdens de piekbouwperiode van maart en april.
Dit is echt een tijdelijke verlichting omdat de ontwikkelaars in de nabije toekomst minder schulden moeten aflossen...
De nieuwe maatregelen, waarover veel bericht is in China, maar die niet officieel zijn vrijgegeven, voorzien in verlengingen van leningen, eisen dat ontwikkelaars op dezelfde manier worden behandeld, ongeacht of ze staatseigendom zijn of niet, en ondersteunen de uitgifte van obligaties. Geen van beide toezichthouders reageerde op het verzoek van CNBC om commentaar.
"Dit is echt een tijdelijke verlichting in de zin dat de ontwikkelaars in de nabije toekomst minder schulden moeten aflossen - een tijdelijke verlichting van de liquiditeit in plaats van een fundamentele ommekeer", aldus de in Hong Kong gevestigde analist Samuel Hui, directeur, Azië-Pacific corporates, Fitch Ratings, zei woensdag.
"De sleutel is dat we de fundamentele onderliggende markt voor huizenverkopen nog steeds nodig hebben om te verbeteren", zei hij, erop wijzend dat het vertrouwen van huizenkopers afhangt van de vraag of ontwikkelaars het bouwen en opleveren van appartementen kunnen voltooien.
Begin dit jaar kwamen veel huizenkopers weigerde door te gaan met het betalen van hypotheken op appartementen toen de bouw vertraging opliep. Huizen in China worden meestal verkocht voordat ze klaar zijn, wat een belangrijke bron van cashflow voor ontwikkelaars genereert.
Een langdurig herstel
Analisten verschillen van mening over wanneer de Chinese vastgoedmarkt zich kan herstellen.
De verkoop van woningen voor de eerste 10 maanden van het jaar daalde met 28.2% ten opzichte van een jaar geleden, zei het Nationaal Bureau voor de Statistiek vorige week. S&P Global Ratings zei in juli dat het voor 30 een omzetdaling van 2022% verwacht. slechter dan in 2008 toen de omzet met ongeveer 20% daalde.
Een vertraging van de economische groei, onzekerheid over de aanhoudende covid-controles en zorgen over toekomstige inkomsten hebben de kooplust getemperd.
Toevoegen aan die zorgen zijn dalende prijzen.
De huizenprijzen in 70 steden zijn in oktober met 1.4% gedaald ten opzichte van een jaar geleden, volgens de analyse van Goldman Sachs van woensdag vrijgegeven gegevens.
"Ondanks meer lokale versoepelingsmaatregelen in de afgelopen maanden", aldus de analisten, "denken we dat de vastgoedmarkten in lagere steden nog steeds te maken hebben met sterke tegenwind door zwakkere groeifundamentals dan in grote steden, waaronder een netto uitstroom van de bevolking en mogelijke problemen met een overaanbod."
Volgens het rapport stegen de huizenprijzen in de grootste Tier 1-steden in oktober met 3.1% ten opzichte van september, terwijl Tier 3-steden in die tijd met 3.9% daalden.
Ongeveer twee jaar geleden begon Peking hard te optreden grote afhankelijkheid van ontwikkelaars van schulden voor groei. De de ontwikkelaar met de meeste schulden van het land, Evergrande, eind vorig jaar in gebreke gebleven tijdens een spraakmakende schuldencrisis die het beleggersvertrouwen deed wankelen.
Sindsdien zijn er zorgen over het vermogen van andere vastgoedbedrijven om hun schulden terug te betalen verspreid naar ooit gezonde ontwikkelaars.
De handel in aandelen van Evergrande, Kaisa en Shimao is nog steeds opgeschort.
Terwijl Covid-controles de groei van China dit jaar hebben afgeremd, de de strijd op de vastgoedmarkt heeft ook aanzienlijk bijgedragen.
Volgens schattingen van analisten is de vastgoedsector, inclusief aanverwante sectoren, goed voor ongeveer een kwart van het BBP van China.
"Ik denk dat de vastgoedsector in 2023 minder een belemmering voor de economie zal worden", zei Tommy Wu, senior econoom China bij Commerzbank AG, woensdag.
"Het is nog te vroeg om te zeggen of de maatregelen die tot nu toe zijn genomen, voldoende zullen zijn om de vastgoedsector te redden", zei hij. "Maar het voelt nu zekerder omdat het waarschijnlijker lijkt dat er krachtigere maatregelen zullen worden uitgerold als de vastgoedcrisis de komende maanden nog steeds niet van betekenis verandert."