(Bloomberg) – Voormalig UBS Group AG-econoom Jonathan Anderson noemde het ooit ‘de belangrijkste sector in het universum’.
Meest gelezen van Bloomberg
Meer dan tien jaar later trekt Chinees vastgoed opnieuw de aandacht van mondiale investeerders – dit keer om de verkeerde redenen.
Toenemende tekenen van stress deze week in een sector die goed is voor ongeveer een kwart van de op een na grootste economie ter wereld, hebben de Chinese kredietmarkten in beroering gebracht, de bankaandelen van het land naar beneden getrokken en grondstoffen van ijzererts naar koper geslingerd.
Na een uitbarsting van optimisme eerder dit jaar dat soepelere regelgeving de schuldencrisis in de sector zou kunnen tegengaan, raken beleggers opgeschrikt door de voortschrijdende Covid-lockdowns en een snel escalerende huizenkopersboycot van hypotheekbetalingen op vastgelopen projecten. De grootste zorg is dat een wijdverbreid verlies van vertrouwen in onroerend goed een grote druk zal leggen op de Chinese economie en het financiële systeem, dat op 46 biljoen yuan ($6.8 biljoen) aan uitstaande hypotheken zit en nog steeds voor 13 biljoen yuan aan leningen heeft aan de belegerde landen van het land. ontwikkelaars.
“Het vastgoed is de hele tijd steeds slechter geworden; prijzen, verkopen, starts, allemaal verschrikkelijk”, zegt Craig Botham, hoofdeconoom China bij Pantheon Macroeconomics in Londen. “De chronische achteruitgang heeft nu een nieuwe stap gezet. Het zou uiteindelijk altijd de financiële sector treffen, gezien de prevalentie van onderpand in leningenportefeuilles met grote vastgoedaandelen.”
Wat begon als problemen met de China Evergrande Group evolueert nu naar een crisis die het risico loopt de meerderheid van de ontwikkelaars van het land, de grootste kredietverstrekkers en een middenklasse die aanzienlijke rijkdommen heeft die verbonden zijn met de vastgoedmarkt, te overspoelen. Volgens vrijdag vrijgegeven gegevens zijn de huizenprijzen in China tien maanden op rij gedaald.
“De hele piramide is nu aan het instorten”, zegt Anne Stevenson-Yang, mede-oprichter van J Capital Research Ltd. “Wat anders is, is dat de zaken nu nog erger zijn vanwege de Evergrande-crisis een jaar geleden, die zijn tentakels uitspreidt over de Chinese economie."
De onrust heeft een impact gehad op wat toch al een van de meest onder druk staande bedrijfstakken ter wereld was. Het gemiddelde rendement op Chinese junkdollarschulden, die worden gedomineerd door ontwikkelaars, is gestegen naar bijna 26%. De verkopen hebben zich ook verspreid naar bouwers van beleggingskwaliteit, waarbij een obligatie uitgegeven door China Vanke Co., qua omzet de op een na grootste bouwer, deze week naar een recordlaagte van 81.6 cent per dollar daalde.
Het Chinese Covid Zero-beleid verergert de situatie door de vraag naar onroerend goed te temperen en de economische activiteit te drukken. Lockdowns blijven gebruikelijk in China, dat vasthoudt aan een beleid om het virus met strenge beteugeling buiten te houden. Een recente opflakkering in Shanghai heeft geleid tot bezorgdheid dat de stad op weg zou kunnen zijn naar een nieuwe afsluiting.
Hoe de Chinese vastgoedontwikkelaars in zo'n puinhoop terechtkwamen: QuickTake
Bezorgdheid dat hypotheekboycots zullen leiden tot een stijging van het aantal verzurende leningen zorgde ervoor dat de Chinese bankaandelen deze week bijna 8% daalden, het grootste verlies in meer dan vier jaar. Een index van ontwikkelaarsaandelen daalde met 10%, terwijl Country Garden Holdings Co., de grootste bouwer van het land, met 27% kelderde.
De Chinese autoriteiten hielden deze week noodvergaderingen met grote banken om de hypotheekboycots te bespreken, uit bezorgdheid dat meer kopers dit voorbeeld zouden volgen, aldus mensen die bekend zijn met de zaak. Sommige kredietverstrekkers zijn van plan hun hypotheekvereisten in risicovolle steden aan te scherpen, zeiden twee van de mensen.
Het ministerie van Huisvesting in Xi'an werd een van de eerste overheidsinstanties die de kwestie publiekelijk aankaartte en zei dat het ontwikkelaars zal bestraffen die sociale incidenten veroorzaken als gevolg van het mislukken van de projectoplevering.
Volgens onderzoeker China Real Estate Information Corp hebben huizenkopers woensdag de hypotheekbetalingen voor ten minste 100 projecten in meer dan 50 steden stopgezet. Dat is een stijging tegenover 58 projecten op dinsdag en slechts 28 op maandag, volgens analisten van Jefferies Financial Group Inc. Shujin Chen.
“Als meer huizenkopers hun betalingen stopzetten, zal de zich uitbreidende trend niet alleen de gezondheid van het financiële systeem bedreigen, maar ook sociale problemen creëren te midden van de huidige economische neergang”, schreef Betty Wang, een senior econoom bij Australia & New Zealand Banking Group Ltd. donderdag in een notitie.
Banken haasten zich om investeerders gerust te stellen dat de risico's van leningen aan huizenkopers beheersbaar waren, waarbij ten minste tien bedrijven verklaringen hebben afgegeven. Het staatsbedrijf Agricultural Bank of China Ltd. zei dat het 10 miljoen yuan aan achterstallige leningen voor onafgemaakte huizen in bezit had, terwijl de kleinere concurrent Industrial Bank Co. zei dat 660 miljard yuan aan hypotheken getroffen was, waarvan 1.6 miljoen yuan achterstallig is geworden.
Nomura Holdings Inc. zei dat de weigering om hypotheken te betalen voortkomt uit de wijdverbreide praktijk in China om huizen te verkopen voordat ze gebouwd zijn. Het vertrouwen dat projecten zullen worden voltooid is afgenomen naarmate de geldproblemen van ontwikkelaars toenamen.
Nomura-economen onder leiding van Ting Lu schatten dat Chinese ontwikkelaars tussen 60 en 2013 slechts ongeveer 2020% van de huizen hebben opgeleverd die zij voorverkocht hebben, terwijl in die jaren de Chinese hypotheekleningen met 26.3 biljoen yuan zijn gestegen. GF Securities Co. verwacht dat maar liefst 2 biljoen yuan aan hypotheken door de boycot getroffen zou kunnen worden.
De Chinese kredietmarkt stort zich in een nieuwe fase van nood
Huisvesting in China is de afgelopen twintig jaar van een zekere zekerheid uitgegroeid tot een groeiend risico. De overheid trad hard op tegen de schuldenlast in de vastgoedsector, waardoor de kosten voor de herfinanciering van schulden voor ontwikkelaars omhoog gingen en een recordgolf van wanbetalingen ontstond. De huizenverkopen daalden in mei met 41.7% ten opzichte van een jaar eerder, terwijl de investeringen met 7.8% daalden.
De vastgoedsector heeft een te grote impact op de economie. Wanneer aanverwante sectoren zoals de bouw en vastgoeddiensten worden meegerekend, is vastgoed volgens sommige schattingen goed voor meer dan een kwart van de Chinese economische productie. Ongeveer 70% van het vermogen van huishoudens wordt opgeslagen in onroerend goed, samen met 30-40% van de bankleningen, terwijl de verkoop van grond 30-40% van de inkomsten van de lokale overheid voor zijn rekening neemt, volgens Botham van Pantheon Macroeconomics.
De steeds erger wordende crisis zal het vermogen van de autoriteiten om de gevolgen te minimaliseren op de proef stellen. Eerder dit jaar was China bezig met het opzetten van een stabiliteitsfonds om steun te verlenen aan in moeilijkheden verkerende financiële bedrijven naarmate de risico's voor de economie groter worden. Het aanpakken van dergelijke kwesties zal ook van cruciaal belang zijn voor president Xi Jinping, voorafgaand aan een leiderschapsconfab waarvan algemeen wordt verwacht dat deze zijn heerschappij voor het leven zal versterken.
Uit gegevens van vrijdag bleek dat de Chinese economie in het langzaamste tempo groeide sinds het land twee jaar geleden voor het eerst werd getroffen door de uitbraak van het coronavirus. De stijging van het bruto binnenlands product met 0.4% die werd gerapporteerd voor de drie maanden tot en met juni, toen tientallen steden, waaronder Shanghai en Changchun, lockdowns oplegden, was de op één na zwakste ooit gemeten. Goldman Sachs Group Inc. verlaagde zijn groeivoorspelling voor het hele jaar voor China naar 3.3% in de nasleep van de cijfers.
De vertraging in de bouwsector schaadt ook de vraag naar bouwmaterialen. IJzererts daalde donderdag met meer dan 8% en zakte voor het eerst sinds december onder de $100 per ton, en daalde vrijdag verder. Een jaar geleden werd ijzererts comfortabel verhandeld boven de $200 per ton, terwijl de Chinese golf van stimuleringsmaatregelen uit het Covid-tijdperk zorgde voor een bloei van de vastgoed- en staalmarkt. De toekomst voor wapeningsijzer in de bouwsector stortte in Shanghai in tot het zwakste punt sinds 2020. Koper kelderde naar het laagste niveau in twintig maanden.
(Updates met de nieuwste gegevens, aandelenkoersen overal)
Meest gelezen van Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Bron: https://finance.yahoo.com/news/china-troubled-property-market-global-160145594.html