Bouw, schat, bouw! In 2023 moeten steden nieuwe woningen stimuleren

Experts en voorspellers zullen proberen te voorspellen of en hoe lang de Amerikaanse economie last zal hebben van inflatie. De antwoorden op die vragen zullen ook van invloed zijn op hun beoordeling van een recessie; winnen we er een, komt er een, en hoe diep en lang zal het duren? Als het om de woningeconomie gaat, zijn de theeblaadjes moeilijk te lezen. De hypotheekrente gaat omhoog, en dat geldt ook voor de huren bijdragen aan de totale inflatie. Ondertussen stegen de huizenprijzen voor eengezinswoningen in 2021, omdat thuiswerkers gebruik maakten van goedkoop geld en werken op afstand om een ​​koopwaanzin aan te wakkeren in voorheen slaperige markten zoals Boise en Bozeman. Nu dalen de prijzen in die markt snel. Wat betekent het en hoe moeten lokale overheden die via regulering het woningaanbod beheersen, reageren? In elk scenario is het antwoord hetzelfde: meer bouwen stimuleren met minder regels en meer prikkels.

Herinner je je de grote huizencrisis in 2008 nog? De productie van eengezinswoningen herstelde zich nooit, of in ieder geval het productieniveau van woningen heeft niet dezelfde aantallen bereikt. Een blik op de vergunningen voor eengezinswoningen van 2000 tot nu toont de steile daling van de productie. Toegegeven, de gegevens van de Federal Reserve Bank of Saint Louis laten zien dat de daling ruim voor de crash begon, maar hoe dan ook, zelfs met de grote koopboom in 2021 heeft het aanbod de vraag niet bijgehouden, wat hogere prijzen betekent.

De huren zijn volatiel geweest. Zumper-gegevens voor Boston laten een perfect voorbeeld zien van hoe de huren tijdens de pandemie daalden, vervolgens weer omhoogschoten naar het niveau van vóór de pandemie en vervolgens bleven stijgen.

Wat gebeurt er daarna? Hier zijn enkele scenario's.

Hoge inflatie houdt aan, de Fed reageert agressief, er ontstaat een recessie

Het worstcasescenario is dat de Fed niet alleen de punch bowl-dwaas van de drank weghaalt, maar met de politie opduikt om het feest te verbreken. In dit geval daalt de woningproductie tot nul met zeer weinig transacties, omdat geld duurder wordt en investeerders andere investeringen zoeken. Het is misschien niet zo erg als in 2008, maar het resultaat zal een vertraagde of vastgelopen productie en een vlakke vraag zijn.

Inflatie neemt af, Fed terug, er volgt een korte en oppervlakkige recessie

Zelfs in dit scenario zal er een knik in de huizenproductieslang komen door recente rentestijgingen. Meergezinsprojecten zullen waarschijnlijk ook vertragen; ze zijn ook gebouwd met geleend geld. Nu de wolken wegtrekken en de zon begint te schijnen, zal het even duren voordat de productie op gang komt. Een sterke vraag zal eind 2023 worden begroet met een tekort aan aanbod en hogere prijzen.

Achterblijvende indicatoren Overschatte inflatie, Fed back-off, geen inflatie of recessie in 2023

Overheidsindicatoren lopen altijd achter op de werkelijke economische gebeurtenissen. Het is alsof een meteoroloog een paar dagen nadat een tornado je huis heeft verwoest, komt opdagen en zegt: "Het is officieel, je huis is verwoest door een tornado." In een discussie bij The Ringer's Gewoon Engelse podcast, legt Mark Zandi van Moody's dit fenomeen uit. "Als je een huurverhoging op de markt krijgt, zeg maar in de maand februari, duurt het ongeveer zes maanden voordat dat zich vertaalt in wat het betekent voor huurinflatie zoals gemeten door de BLS." Misschien zijn we ok, we weten het gewoon niet. Maar geld wordt nog steeds duurder, en tegen de tijd dat de Fed zich terugtrekt, zullen we nog steeds productievertragingen in de huizenmarkt zien.

Dit is het moment om de volgende "huisvestingscrisis" te voorkomen

In elk van de bovenstaande scenario's zal er sprake zijn van een vertraging van de woningproductie in alle typologieën. Als we iets kunnen leren van 2008, zou het moeten zijn dat teruglopende investeringen in nieuwe woningen, afnemende vraag naar woningen en vertraagde of stopgezette productie van woningen een signaal zijn: bouwen, schat, bouwen! Ontwikkelaars hebben een grotere hekel aan risico dan aan winst. Eigenlijk is het pas logisch dat wonen aantrekkelijk wordt als de prijzen stijgen na een forse daling. Dat braakliggende terrein dat woningen zou kunnen zijn, zal waarschijnlijk stil blijven staan ​​totdat de vraag stijgt, de prijzen stijgen, en vervolgens voortbouwen op de kosten en risico's. Meestal, als de woningeconomie zich herstelt, raakt de overheid in paniek omdat de prijzen stijgen en dan leggen ze regels en voorschriften op om de prijzen te "fixen".

We kunnen dit voorkomen wanneer de woningeconomie zich stabiliseert en herstelt door nu actie te ondernemen om alle dingen die de productie vertragen te elimineren. Als een ontwikkelaar vervolgens bang is dat bouwen nu te riskant is, kan de lokale overheid investeren - ja, geld op tafel leggen - om op dat braakliggende terrein te bouwen en potentieel hoge leegstand en verliezen subsidiëren. Wanneer de economie omslaat en de vraag naar woningen terugkeert, zal die tsunami van vraag worden opgevangen met een overvloed aan woningen. Had de overheid hooi gemaakt in 2009, 2010 en 2011, toen de zon scheen niet, dan hadden we minder problemen met de huizenprijzen gehad toen het eindelijk zover was.