Eigenaren van Broadway-theaters staan ​​​​op om minder mee te verdienen na wijziging van de bestemmingsregel

Zelfs de luchtkosten op Broadway zijn nu duurder.

In 1998 wijzigde het Department of City Planning van New York City de bestemmingsplanregels zodat Broadway-verhuurders de rechten op de lucht boven hun theaters konden verkopen aan vastgoedontwikkelaars die hoge torens wilden bouwen in het Theatre District. Door de overgedragen ruimte op andere bouwplaatsen te stapelen, zijn nieuwe gebouwen hoger kunnen stijgen dan anders mogelijk zou zijn.

"Al deze nieuwe supertorens die het uiterlijk van de horizon van de stad veranderen ... zouden niet kunnen gebeuren zonder overdracht van luchtrechten," opgemerkt Robert Von Ancken, taxateur van onroerend goed.

Als onderdeel van elke luchtrechtendeal moet de vastgoedontwikkelaar een bijdrage leveren aan het Theater Kantonfonds, dat subsidies verstrekt om de productie van originele shows te ondersteunen, nieuw publiek aan te trekken en de pijplijn van theaterprofessionals te diversifiëren. Het heeft meer dan $ 10 miljoen verdeeld over de verkoop van luchtrechten, en een lokale politicus gedeclareerd dat het gebruik van fondsen om mentorschapsprogramma's op te zetten "eens te meer aantoont dat het gebruik van buurtrechten om te investeren in de toekomst van onze stad een win-winsituatie is."

Toen het Fonds in 1998 werd opgericht, was het oorspronkelijke tarief van elke bijdrage vastgesteld op $ 10 per vierkante voet. Maar toen de marktprijs van luchtrechten door het dak schoot, werd de bijdrage verhoogd tot $ 14.91 per vierkante voet in 2006 en opnieuw tot $ 17.60 per vierkante voet in 2011.

In 2016 adviseerde het Department of City Planning om de bijdrage te verhogen tot 20 procent van de verkoopprijs of 20 procent van $ 347 per vierkante voet, afhankelijk van welk bedrag groter is. Vervolgens zou het elke drie tot vijf jaar de bodemprijs van $ 347 per vierkante voet aanpassen.

“Deze wijzigingen in de methodologie zullen in lijn zijn met de oorspronkelijke bedoeling van de tekstwijziging van 1998, die de mogelijkheid bood voor beursgenoteerde theaters om [lucht]rechten door het hele kanton over te dragen voor een bijdrage aan het nieuw gecreëerde kantonfonds dat gelijk was aan 20 procent van de waarde van de overdracht van [luchtrechten],” uitgelegd New York City Planning Commission vice-voorzitter Kenneth Knuckles.

De prijs voor luchtrechten is sinds 1998 echter veel sneller gestegen dan de contributietarieven.

Volgens één rapport varieerden de luchtrechten die na 2007 werden verkocht van $ 318 per vierkante voet tot $ 692 per vierkante voet na correctie voor inflatie. De gemiddelde prijs was $ 461 per vierkante voet, wat betekent dat de gemiddelde bijdrage aan het Fonds minder dan vier procent van de prijs per vierkante voet bedroeg.

Geconfronteerd met een mogelijke verhoging van de premie, gingen eigenaren van Broadway-theaters en vastgoedontwikkelaars ten strijde.

"Zo'n dramatische verhoging als hier wordt voorgesteld, zal ongetwijfeld de markt koelen, resulterend in weinig (of geen) transacties", betoogde Paimaan Lodhi, een vice-president bij de Real Estate Board van New York. Lodhi beschreef de aanpassing als "zwaar, buitensporig en oneerlijk", vervolgde Lodhi dat de, "minimaal 400 procent verhoging van de ene op de andere dag theatereigenaren anders en oneerlijk behandelt dan degenen die eerder hun luchtrechten konden verkopen en degenen die hieraan onderworpen zijn zeer drastische stijging nu.”

"We maken ons zorgen over het moeten betalen van een bodemprijs als de markt daalt, en ook over het effect dat dit zal hebben op de onderhandelingen," echode een advocaat die de theatereigenaren vertegenwoordigt. "Onze zorg is ook theoretisch", zei de advocaat, eraan toevoegend dat "prijzen door de markt moeten worden bepaald."

Een lid van de New York City Council, die onlangs een campagnedonatie van $ 16,000 had ontvangen van een eigenaar van een Broadway-theater, viel de mogelijke verhoging aan en het Department of City Planning trok zijn voorstel in vlak voordat het in 2017 in stemming werd gebracht.

Het toenmalige raadslid Dan Garodnick bekritiseren de regering van New York City, Bill de Blasio, omdat hij "zijn knikkers nam en naar huis ging" geklaagd dat "het is teleurstellend, het is verrassend, en het is jammer voor de culturele instellingen die hier echt de verliezers zijn."

In april herzag het Department of City Planning onder de nieuwe burgemeester Eric Adams de bestemmingsplanregels en stelde voor om de bijdrage te verhogen tot $ 24.65 per vierkante voet. De voorgestelde verhoging van 40 procent zou overeenkomen met de 40 procent toename van de geschatte waarde van het totale bebouwde vloeroppervlak in het Theater District tussen 2011, toen het contributiepercentage voor het laatst werd gewijzigd, en 2021.

Hoewel voorstanders van de gemeenschap geklaagd dat "$ 24 zielig is, en in de wereld van vandaag met de inflatie die we zien, kun je niet veel doen met $ 24 per vierkante voet", ging het ministerie door met het voorstel en het nieuwe contributiepercentage werd stilletjes aangenomen een paar weken geleden zonder enige persaandacht.

Als vastgoedontwikkelaars niet meer geld betalen voor luchtrechten, zullen eigenaren van Broadway-theaters nu minder geld mee naar huis nemen.