Zou u geïnteresseerd zijn in een activaklasse die rendementen op lange termijn oplevert die bijna net zo goed zijn als de aandelenmarkt, maar die net zo weinig gecorreleerd is met de aandelenmarkt als obligaties?
Natuurlijk zou je dat doen. Maar bestaat zo'n activaklasse?
Ja, en het ligt recht onder onze neus - letterlijk: residentieel vastgoed.
Dit is vooral waardevolle informatie nu aandelen een berenmarkt zijn binnengegaan en obligaties niet het kussen hebben geboden waarop beleggers hadden gehoopt. Op 13 juni, de dag dat de S&P 500
SPX,
sloot meer dan 20% onder het hoogste punt van 3 januari, lange termijn Treasury's hadden een nog groter verlies - 22.1%, zoals beoordeeld door de Vanguard Long-Term Treasury ETF
VGLT,
Residentieel vastgoed daarentegen weerstond niet alleen de daling van de aandelen, maar steeg zelfs in waarde. De precieze omvang van de winst kennen we niet, aangezien de huizenprijzen niet dagelijks worden genoteerd. Maar volgens FactSet steeg de S&P Case-Shiller 10-City Composite Index van 8.9 januari tot 3 juni met 13%. Het spotfutures-contract dat aan deze index is gekoppeld, steeg in dezelfde periode met 9.8%.
Dit gelukkige resultaat is geen toevalstreffer.
Overweeg de bevindingen van een groot onderzoeksproject naar wat de auteurs noemen "Het rendement op alles.” De database, die teruggaat tot het einde van de 1800e eeuw, werd samengesteld door Òscar Jordà van de Federal Reserve Bank van San Francisco; Katharina Knoll van de Vrije Universiteit van Berlijn; Dmitry Kuvshinov van de Universitat Pompeu Fabra; Moritz Schularick van de Universiteit van Bonn; en Alan M. Taylor van de Universiteit van Californië, Davis.
Ze ontdekten dat in de kalenderjaren sinds 1891 waarin de Amerikaanse aandelenmarkt daalde, Amerikaans residentieel vastgoed een gemiddelde winst van 6.4% opleverde. Dat is volgens de onderzoekers bijna twee procentpunten op jaarbasis beter dan het vergelijkbare rendement van langlopende Amerikaanse staatsobligaties. Bovendien presteerde residentieel vastgoed zelfs beter dan obligaties in jaren waarin de aandelenmarkt steeg en versloeg langlopende Amerikaanse staatsobligaties met 4.7 procentpunten op jaarbasis.
Een resultaat van deze "kop-ik-win-staart-ik-win-nog-meer"-geschiedenis betekent dat residentieel vastgoed enorm beter heeft gepresteerd dan zowel aandelen als obligaties op een voor risico gecorrigeerde basis. De Sharpe-ratio, een maatstaf voor voor risico gecorrigeerde prestaties, was 76% beter dan voor Amerikaanse aandelen en 82% beter dan voor Amerikaanse staatsobligaties.
Inflatie en onroerend goed
Een ander kenmerk van residentieel vastgoed dat het bijzonder waardevol maakt als portefeuillediversificatiemiddel, zijn de prestaties in tijden van inflatie. De onderstaande tabel verdeelt alle jaren sinds 1891 in vier gelijke groepen op basis van hun inflatiepercentage. Merk op dat het gemiddelde totaalrendement van deze activaklasse stijgt met de inflatie, in tegenstelling tot wat het geval is voor aandelen of obligaties.
| inflatie kwartiel | Totaalrendement Amerikaanse aandelen | Totaalrendement op langlopende staatsobligaties van de VS | Totaalrendement van residentieel vastgoed in de VS |
| 25% van de jaren met de laagste inflatie | 13.4% | 3.4% | 5.0% |
| Op één na laagste inflatiekwartiel | 14.3% | 4.1% | 9.1% |
| Op één na hoogste inflatiekwartiel | 10.4% | 8.3% | 9.4% |
| 25% van de jaren met de hoogste inflatie | 6.2% | 3.6% | 12.0% |
Te goed om waar te zijn? Het is niet meer dan normaal om je af te vragen of er een vangst is.
En er is: er is geen gemakkelijke manier om te beleggen in residentieel vastgoed als activaklasse. De enige manier is om dit te doen met een van de futures-contracten op de CME die worden gebenchmarkt met de Case-Shiller-index. (Let op: beleggen in commercieel vastgoed via een fonds is iets heel anders dan beleggen in residentieel vastgoed.)
Maar dit is een onvolmaakte oplossing, aangezien de markt voor deze contracten dun is en het contract met de langste looptijd nog maar vijf jaar loopt. Dat betekent dat u elke vijf jaar het risico loopt een aflopend contract tegen mogelijk ongunstige prijzen in een volgend contract te laten rollen.
Het enige alternatief voor beleggen in een Case-Shiller-futurescontract lijkt uw huis of andere individuele woningen te zijn. Ook dat is een onvolmaakte oplossing, aangezien je met die beleggingen onvermijdelijk veel eigen risico loopt. U kunt uiteindelijk enorm beter presteren dan de activaklasse als geheel - of ernstig achterblijven.
Toch, zoals de onderzoekers van de "Rate of Return on Everything" opmerken, zijn de prestaties van residentieel vastgoed zo indrukwekkend dat het een aantrekkelijk onderdeel blijft van een gediversifieerde portefeuille, zelfs na rekening te houden met factoren zoals rollover-risico op de termijnmarkt en idiosyncratisch risico met individuele eigendommen .
Mark Hulbert levert regelmatig bijdragen aan MarketWatch. Zijn Hulbert Ratings volgt investeringsnieuwsbrieven die een vast bedrag betalen om te worden gecontroleerd. Hij is te bereiken op [e-mail beveiligd].
Bron: https://www.marketwatch.com/story/bonds-havent-protected-you-from-the-bear-market-in-stocks-but-this-one-asset-class-could-have-11655479881? siteid=yhoof2&yptr=yahoo