Blackstone's vastgoedfonds van $ 69 miljard bereikt aflossingslimiet

(Bloomberg) — Blackstone Inc.'s vastgoedfonds van $ 69 miljard voor vermogende particulieren zei dat het terugbetalingsverzoeken zal beperken, een van de meest dramatische tekenen van een terugval bij een van de belangrijkste winstbepalende factoren voor het bedrijf en een huiveringwekkende indicator voor de vastgoedsector.

Meest gelezen van Bloomberg

Blackstone Real Estate Income Trust Inc. heeft te maken gehad met opnameverzoeken die de driemaandelijkse limiet overschrijden, een belangrijke test voor een van de meest ambitieuze inspanningen van de private equity-onderneming om individuele investeerders te bereiken. Het nieuws, in een brief op donderdag, zorgde ervoor dat Blackstone-aandelen maar liefst 10% daalden, de grootste daling sinds maart.

"Ons bedrijf is gebouwd op prestaties, niet op geldstromen, en de prestaties zijn ijzersterk", zei een woordvoerder van Blackstone, eraan toevoegend dat BREIT's concentratie op huurwoningen en logistiek in de Sun Belt het goed gepositioneerd maakt voor de toekomst. Dit jaar heeft het fonds tot en met november voor meer dan $ 20 miljard aan swapcontracten opgestapeld om stijgende rentes tegen te gaan.

Het fonds werd sinds de start in 2017 een kolos in de vastgoedsector. Het fonds nam appartementen, huizen in de voorsteden en slaapzalen in beslag en groeide snel in een tijdperk van ultralage rentetarieven, terwijl beleggers jacht maakten op rendement. Nu zorgen de stijgende financieringskosten en een afkoelende economie snel voor veranderingen in het landschap voor het fonds, waardoor BREIT waarschuwt dat het terugkoopverzoeken in de toekomst zou kunnen beperken of opschorten.

Blackstone's oprichting van BREIT wierp een schijnwerper op de ruimte voor niet-verhandelde vastgoedbeleggingsfondsen. In tegenstelling tot veel vastgoedbeleggingsfondsen, worden de aandelen van BREIT niet op beurzen verhandeld. Het heeft drempels voor hoeveel geld beleggers kunnen opnemen om gedwongen verkoop te voorkomen. Dit betekent dat als er te veel mensen naar de uitgangen gaan, het fondsbestuur ervoor kan kiezen om opnames te beperken of de limieten te verhogen. BREIT zei dat verzoeken de maandelijkse limiet van 2% van de intrinsieke waarde en 5% van de driemaandelijkse drempel hebben overschreden.

Het verhaal gaat verder

"Als BREIT verhoogde terugkoopverzoeken ontvangt in het eerste kwartaal van 2023, is BREIT van plan om terugkopen uit te voeren tegen de maandelijkse limiet van 2% van de NAV, met inachtneming van de driemaandelijkse limiet van 5% van de NAV", zei BREIT donderdag in een brief.

De topmanagers van Blackstone hebben veel op het fonds ingezet. Bloomberg meldde vorige maand dat president Jon Gray sinds juli $ 100 miljoen meer van zijn eigen geld in BREIT had gestoken, net als Chief Executive Officer Steve Schwarzman, een persoon die bekend was met de zaak, destijds zei.

Rijke particulieren, family offices en financiële adviseurs zijn het afgelopen jaar voorzichtiger geworden met het vastzetten van geld in activa die moeilijk te verhandelen en te waarderen zijn. Bij UBS Group AG hebben sommige adviseurs de blootstelling aan BREIT verminderd. Een groot deel van de aflossingen voor het fonds is dit jaar uit Azië gekomen, zei een persoon die bekend was met de zaak en die vroeg om niet geïdentificeerd te worden, daarbij verwijzend naar privé-informatie.

"De BREIT-uitstroombeerzaak speelt zich af, heeft vanmorgen een impact op aandelen en we verwachten dat het de komende kwartalen een overhang op aandelen zal blijven", zei Michael Brown, een analist bij Keefe Bruyette & Woods, donderdag in een notitie met de titel "The Poorten gaan omhoog.”

"De groei van het retailkanaal is de afgelopen jaren een belangrijke drijfveer geweest voor het succes van BX en de groei-uitdagingen waarmee het bedrijf aan de retailkant wordt geconfronteerd, zouden kunnen blijven wegen op de waardering van BX", aldus Brown.

Vastgoed Chill

De verhuizing van Blackstone is het nieuwste teken van een vertraging voor de vastgoedsector. Stijgende financieringskosten hebben ertoe geleid dat veel huisbazen moeite hebben met herfinanciering en zelfs banken ertoe hebben aangezet om potentiële verkopen van Amerikaanse kantoorleningen te onderzoeken. Aan de residentiële kant is de woningmarkt aanzienlijk vertraagd.

Hogere schuldenlasten hebben Blackstone gedwongen de waarderingen van sommige BREIT-posities aan te passen, waardoor de rendementen voor het fonds dalen. Voor dit jaar tot en met oktober leverde een belangrijke aandelenklasse van het fonds een nettorendement van 9.3% op. Dat is vergelijkbaar met 13.3% eenjaarsrendement.

Toch presteren de rendementen van BREIT beter dan die van de S&P 500-index. Het fonds is sterk geconcentreerd in stedelijke pakhuizen en huurwoningen, gebieden die volgens Blackstone-dealmakers voor sterke kasstromen zullen zorgen in een recessie. Afzonderlijk op donderdag kondigde het bedrijf aan dat het zijn belang in twee hotels in Las Vegas kwijtraakt in een deal die geld vrijmaakt voor BREIT.

De deal in Las Vegas waardeert de eigendommen op $ 5.5 miljard en zal naar verwachting ongeveer $ 730 miljoen aan winst genereren voor BREIT-aandeelhouders, volgens een persoon die bekend is met de zaak en die vroeg om niet geïdentificeerd te worden onder vermelding van privé-informatie.

– Met assistentie van John Gittelsohn.

Meest gelezen van Bloomberg Businessweek

© 2022 Bloomberg LP