Voor Mel Ligon en zijn vrouw weerhielden de overblijfselen van de huizencrisis van 2008 hen ervan grote besparingen te realiseren door hun huis in Chicago te herfinancieren tijdens de pandemische refi-hausse.
Ze hadden een uitgestelde hoofdsom op hun huis geplaatst tijdens de Grote Recessie toen ze een overheidsprogramma gebruikten om te herfinancieren nadat hun gezinsinkomen met de helft was gedaald. Zo'n tien jaar later konden ze daardoor niet profiteren van de historisch lage hypotheekrente.
"Zelfs toen huizen zich begonnen te herstellen, hebben we deze uitgestelde hoofdsom van $ 88,000, wat in wezen ons eigen vermogen in de toekomst zou zijn waar we pas in 2050 toegang toe zouden hebben", zei Ligon, een onafhankelijke makelaar in onroerend goed.
Helaas is hun verhaal niet uniek en illustreert het in plaats daarvan hoe zwart huisbezit vaak verstrikt raakt in de institutionele mislukkingen uit het verleden en de voortdurende overtredingen van vandaag, zoals beoordelingsbias, hypotheekdiscriminatie, en zelfs redlining.
En terwijl de betaalbaarheid van woningen snel afneemt met snel hogere hypotheekrentes en een nieuwe potentiële recessie aan de horizon, wordt het nastreven van de American Dream opnieuw moeilijker voor veel zwarten om te bereiken en daarmee de kans om intergenerationele rijkdom op te bouwen.
“De schadelijke gevolgen van hoge rentetarieven en inflatie zijn al duidelijk en onevenredig schadelijk voor zwarte huishoudens”, aldus de 2022 Staat van huisvesting in zwart Amerika (SHIBA) rapport. "Omdat hogere hypotheekrentetarieven de betaalbaarheid van huizenaankopen verminderen, zullen zwarten, in vergelijking met blanken, verder worden benadeeld bij het zoeken naar een eigen huis."
De littekens van de Grote Recessie blijven hangen
Hoewel de obstakels voor het eigenwoningbezit waarmee zwarten worden geconfronteerd, teruggaan tot de oprichting van het land, was de grootste recente tegenslag de Grote Recessie.
Zwart huisbezit was 48% voordat het werd gedecimeerd door de afschermingscrisis van 2008, gekenmerkt door onverantwoordelijke - en in sommige gevallen roofzuchtige - leningen die onevenredig veel gekleurde gemeenschappen troffen.
“In de aanloop naar de Grote Recessie hadden blanke gezinnen met een jaarinkomen van minder dan 30,000 dollar gemiddeld minder kans om subprime-hypotheken te krijgen in vergelijking met zwarte gezinnen met een inkomen van meer dan 200,000 dollar”, aldus een verslag door het Financial Security Program van het Aspen Institute (Aspen FSP).
In de jaren na de afschermingscrisis daalde het zwarte eigenwoningbezit en bereikte uiteindelijk een dieptepunt in 50 jaar in 2019 met 40.6% - lager dan het percentage in 1968 - en is niet teruggekeerd naar het niveau van vóór de Grote Recessie. Tegelijkertijd heeft het blanke eigenwoningbezit het niveau van vóór de recessie overschreden, volgens de National Association of Real Estate Brokers (NAREB).
"Het duurde 10 jaar voordat zwarte buurten echt de ommekeer begonnen te zien", zei Ligon. "Onze buurten hebben veel tijd nodig om te herstellen."
Toen sloeg de pandemie toe, wat zijn eigen onevenredige economische pijn en banenverlies met zich meebracht voor de zwarte gemeenschap.
Dat weerhield velen ervan om te profiteren van historisch lage tarieven in het eerste jaar van de pandemie. Zwarte huiseigenaren ontvingen bijvoorbeeld tot oktober 3.7 slechts 5.3% van de $ 2020 miljard aan besparingen uit pandemische herfinancieringen, volgens een Onderzoek van de Federal Reserve Bank of Boston.
Zwarte kopers werden tijdens de pandemie op dezelfde manier geconfronteerd met obstakels.
“Hoewel de hypotheekrente in 2021 een historisch dieptepunt bereikte, kon niet iedereen profiteren van deze lage tarieven. In 2019 en 2021 is het blanke eigenwoningbezit met bijna 3 procentpunten gestegen, terwijl het eigenwoningbezit voor zwarte Amerikanen met 2 procentpunten is gestegen”, zei Nadia Evangelou, senior econoom en directeur prognoses bij de National Association of Realtors (NAR). in een verklaring.
“Met een hypotheekrente van 7% kan slechts 15% van de zwarte huishoudens het zich momenteel veroorloven om een typisch huis te kopen, vergeleken met 30% van de blanke huishoudens. Zo kunnen zwarte gezinnen verder achterop raken wat betreft het eigenwoningbezit in vergelijking met hun blanke tegenhangers.”
Er zijn al veel zwarte kopers uit de markt geduwd. Slechts 3% van de huizenkopers in 2022 was zwart, volgens gegevens van de National Association of Realtors, de helft van het aandeel uit 2021.
Voortdurende vooringenomenheid vandaag
Afgezien van de economische obstakels die zwarte eigenaren en kopers onevenredig zwaar hebben getroffen, wordt de gemeenschap ook geconfronteerd met vooringenomenheid in veel aspecten van het kopen of herfinancieren van een huis.
Zo is de eerlijkheid van hypotheken voor zwarte huizenkopers de afgelopen 30 jaar relatief statisch gebleven en stabiel gebleven op 78.5% sinds 1990, volgens de 2022 State of US Mortgage Fairness (Fairness) rapport.
In 2021 nam de eerlijkheid van hypotheken voor zwarte hypotheekaanvragers echter toe van 80.4% in 2020 tot 84.4%, maar de bult "weerspiegelt afwijkende financiële omstandigheden tijdens de COVID-pandemie", zegt de verslag gevonden.
En hoewel het aantal aanvragen voor hypothecaire leningen in 2021 steeg voor zwarte huizenkopers, overtrof hun weigeringspercentage van 15% ver het weigeringspercentage van 6% voor blanke aanvragers, de SHIBA rapport gevonden.
Toen de rentetarieven 5% tot 6% bereikten, daalde de eerlijkheid van hypotheken tot bijna het niveau van de huizencrisis van 2008 en verslechterde het in gebieden met de hoogste concentratie zwarte huizenkopers, de Eerlijkheidsrapport gevonden.
"Vijf staten - Louisiana, Mississippi, South Carolina, Arkansas en Alabama - leveren aanhoudend slechte resultaten op bij het aanvragen van leningen, ongeacht de macro-omgeving ... zelfs in tijden van hoogconjunctuur", aldus het rapport.
Zelfs goed opgeleide huizenkopers uit minderheidsgroepen worden gediscrimineerd, volgens een rapport uit 2012 HUD-studie.
Neem bijvoorbeeld de ervaring van voormalig NFL-speler en acteur Devale Ellis en zijn vrouw Khadeen Ellis. Het stel ging in 2020 op zoek naar een luxe woning in Georgië. Zelfs met voorafgaande goedkeuring van de bank stuitten ze op problemen tijdens het overnemen.
"We wilden oorspronkelijk 10% verlagen, maar ze zeiden dat we 20% moesten verlagen", zei Devale Ellis. “We kwamen overeen om 20% in te zetten en ze zeiden dat we meer dan 20% nodig hadden na controle van mijn kredietscore. Mijn credit score is in het midden van de 700!
Het inhuren van een CPA kwam goed van pas toen de verzekeraars vereist drie maanden W-2's, ook al is Devale geen werknemer en dient hij een K-1 in als entertainer en bedrijfseigenaar.
“Het doet me pijn dat je zo hard werkt om alles op de juiste manier te doen, alleen voor mensen om redenen te vinden om je niet toe te staan je droom te hebben. Wat als we financieel niet in de positie zouden zijn om meer dan 25% te betalen voor een aanbetaling?” vroeg Devale Ellis. “Ik weet dat de overgrote meerderheid van de mensen in Amerika dicht bij of onder de armoedegrens leeft, maar het doet je beseffen hoe moeilijk het is voor mensen die op Khadeen en ik lijken om aan eigendom te komen. Het is volkomen oneerlijk, want eigendom is de manier waarop je erfenissen opbouwt.”
In plaats van het moeilijker te maken om in aanmerking te komen, zijn sommige banken simpelweg gestopt met het aanbieden van hypotheekdiensten aan gemeenschappen van kleur, ook wel bekend als moderne redlining.
Sinds 2021 heeft het ministerie van Justitie Bestrijding van het Redlining-initiatief kondigde vier redlining-zaken en schikkingen aan tegen Lakeland-bank, Drietand Bank, Keurmerk Nationale Bank en Cadansbank dat had een negatieve invloed op zwarte en Spaanse huizenkopers.
"Het beëindigen van redlining is een cruciale stap in ons werk om de steeds groter wordende kloof in rijkdom tussen gekleurde gemeenschappen en anderen te dichten", zei assistent-procureur-generaal Kristen Clarke van de Civil Rights Division van het ministerie van Justitie in een persbericht. "[Deze] schikkingen tonen onze vastberadenheid om moderne redlining te bestrijden en banken en andere geldschieters verantwoordelijk te houden wanneer ze mensen van kleur gelijke toegang tot kredietmogelijkheden ontzeggen."
Beoordelingsbias devalueert huizen voor zwarte huiseigenaren
Zwarte huizenkopers en huiseigenaren staan ook voor uitdagingen tijdens de taxatieproces thuis.
Tenisha Tate-Austin en Paul Austin dienden bijvoorbeeld een proces tegen de taxateur en het bedrijf dat de taxateur inhuurde voor het onderwaarderen van hun huis in Marin County in Noord-Californië met bijna $ 500,000, vertelde Caroline Peattie, uitvoerend directeur van Fair Housing Advocates of Northern California, die de huiseigenaren vertegenwoordigt, aan Yahoo Money.
A recente studie van Freddie Mac ontdekte dat "aanvragers uit minderheidsgroepen eerder een taxatiewaarde ontvangen die lager is dan de contractprijs." Zo ook een Studie Brookings Institute 2022 gevonden woningen in buurten die voor 50% zwart zijn, worden 23% minder gewaardeerd in vergelijking met woningen in andere buurten van vergelijkbare kwaliteit en voorzieningen.
De "kosten van devaluatie bedragen ongeveer $ 162 miljard" aan cumulatieve verliezen voor zwarte huiseigenaren, concludeerde de studie.
"Het is moeilijk om niet ontmoedigd te raken in onroerend goed als een zwarte makelaar en voor zwarte huizenkopers en huiseigenaren," vertelde Kenyon Hunter, associate real estate broker bij Evolution Ave Group RE, aan Yahoo Money. “Ik liet me bellen door een blanke makelaar nadat ik het huis van mijn cliënt had bezichtigd, een zwarte dokter. De makelaar stelde voor dat ik mijn cliënt culturele elementen, zoals een pop van Doc McStuffins en Afrikaanse kunstwerken, zou laten wegdoen, zodat het zou worden verkocht. Ik heb gemerkt dat als een taxateur herkent dat daar een zwarte familie woont, de waarde daalt.”
Betaalbaarheid uithollen, welvaart vertragen
Naarmate de hypotheekrente stijgt, hebben huiseigenaren geen kans meer om te herfinancieren en vinden potentiële kopers het onbetaalbaarder om een huis te kopen. Voeg daarbij de discriminatie waarmee ze worden geconfronteerd in de hypotheek- en taxatie-industrie, plus het hebben van hoge studentenschulden en de horizon voor een zinvolle toename van het zwarte eigenwoningbezit lijkt verder weg.
"De aankoop van een huis is de eerste tastbare stap in het opbouwen van vermogen en voor klanten die niet over de liquiditeit of het kapitaal beschikten om te sparen voor een grotere aanbetaling, is het ontmoedigend om achter te blijven," Chelsea Ransom-Cooper, managing partner en financiële planning directeur bij Zenith Wealth-partners, vertelde Yahoo Money.
Wat eigenwoningbezit biedt, is de kans om generatierijkdom op te bouwen.
Huisvestingsvermogen is goed voor 16% van het totale vermogen van Amerikaanse huishoudens, volgens een verslag door de Federal Reserve Bank van New York. Voor zwarte Amerikanen is het zelfs meer dan dat. Bijna tweederde van de zwarte rijkdom zit in huisvesting, volgens NBER's Wealth of Two Nations: de Amerikaanse raciale welvaartskloof werkdocument.
"Huisbezit is de manier waarop de middenklasse rijkdom opbouwt in Amerika, en helaas lopen zwarte huiseigenaren vaak hun deel mis vanwege onderwaardering", vertelde Daryl Fairweather, hoofdeconoom van Redfin, aan Yahoo Money. "Dit schaadt niet alleen de huidige zwarte huiseigenaren, het maakt het ook moeilijker voor zwarte families om intergenerationele rijkdom op te bouwen, wat rimpeleffecten heeft in de hele zwarte gemeenschap als het gaat om opleidingsniveau en bedrijfsvorming."
Ronda is een senior verslaggever op het gebied van persoonlijke financiën voor Yahoo Money en advocaat met ervaring op het gebied van recht, verzekeringen, onderwijs en overheid. Volg haar op Twitter @writesronda
Lees de laatste trends op het gebied van persoonlijke financiën en nieuws van Yahoo Money.
Volg Yahoo Finance op Twitter, Instagram, YouTube, Facebook, Flipboard en LinkedIn
Bron: https://finance.yahoo.com/news/black-americans-still-face-challenges-chasing-homeownership-150803651.html