Biden volgt het voorbeeld van Warrens naar federalisering van regels voor huurwoningen

In het hele land is er een collectieve inzinking geweest bij grote en kleine woningaanbieders over de recente aankondiging van het Witte Huis over huurwoningen. De aankondiging van het Witte Huis lijkt daar een reactie op te zijn een brief van senator Elizabeth Warren uit Massachusetts en enkele van haar democratische collega's in de Senaat en het Huis schetsen een reeks maatregelen om de "stijgende huurprijzen waarmee onze kiezers worden geconfronteerd" aan te pakken.

De waarheid is dat de huurprijzen afvlakken en dalen. Beide Zumper en Moody's analyses wijzen erop dat de huurprijzen eind 2022 afvlakken en dalen en dat over het algemeen in het hele land de huren zullen dalen en de leegstand zal stijgen. Toch heeft het Witte Huis maatregelen genomen die volgens haar bedoeld zijn om "eerlijkheid op de huurmarkt te vergroten en de principes van eerlijke huisvesting te bevorderen". Voordat er teveel paniek ontstaat, laten we eens kijken wat de regering-Biden eigenlijk aan het doen is.

Allereerst moet ik iedereen die leest eraan herinneren dat ik heb gewaarschuwd voor een komende golf van interventies om het huurhuisvestingsbeleid in de Verenigde Staten te federaliseren. Ik waarschuwde hiervoor in 2020, voor het schijnbaar eindeloze uitzettingsverboden uitgelokt door Covid-19. Wat volgt is weer een stap in die richting. De regering-Biden neemt de volgende maatregelen. De Effect opmerking gaat over hoe dit van invloed kan zijn op particuliere huurwoningen.

• De Federal Trade Commission (FTC) en het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) – Om een ​​einde te maken aan wat het “oneerlijke praktijken op de huurmarkt” noemt, heeft Biden de twee bureaus opgedragen “informatie te zoeken over een breed scala aan praktijken die van invloed zijn op de huurmarkt, waaronder het opzetten en gebruiken van antecedentenonderzoeken van huurders, het gebruik van algoritmen bij het screenen van huurders, het verstrekken van kennisgevingen van nadelige maatregelen door verhuurders en vastgoedbeheerbedrijven, en hoe de inkomensbron van een aanvrager een rol speelt bij huisvestingsbeslissingen.

Effect: Onbepaald. Er is geen aanvullende financiering geïdentificeerd in de aankondiging van het Witte Huis om dit zoeken naar informatie te financieren. Meer dan waarschijnlijk zal dit onderzoek meedogenloos worden 'bewerkt' door huurdersadvocaten. Als er een sterke lobby van woningaanbieders zou zijn, zou dit de plek zijn om te wijzen op de impact van meer regelgeving op huurwoningen en hoe dit uiteindelijk zou verhogen risico en kosten.

• Kredietcontroles – Biden heeft de CFPB opgedragen om “bedrijven voor achtergrondcontrole verantwoordelijk te houden voor het hebben van onredelijke procedures.”

Effect: kritisch. Er komt een verbod op kredietcontroles, en ik heb hiervoor gewaarschuwd. Handelsorganisaties hebben mij genegeerd. Als deze inspanning gaat waar ik denk dat het zal gaan, verwacht dan inspanningen van de CFPB om het gebruik van kredietscores voor huurwoningen te beperken of te verbieden. Dit is niet nodig.

• Het Federaal Agentschap voor Woningfinanciering (FHFA) – Het bureau heeft van Biden de opdracht gekregen om te kijken naar “flagrante huurverhogingen voor toekomstige investeringen”; Met andere woorden, als het de FHFA niet bevalt hoe een van zijn leners zijn eigendom beheert, kan het actie ondernemen. Onthoud dat als u gelooft in vraag en aanbod, de huren niet worden bepaald door mensen in een bestuurskamer, maar door de markt.

Effect: Onbepaald. De aankondiging suggereert dat de 700,000 eenheden hierdoor kunnen worden beïnvloed, maar hoe zou het bureau bepalen wat een "flagrante huurverhoging" is? Er is geen andere manier om leningen terug te betalen dan met huur, en als de federale overheid het geld verslikt, is het enige wat ze doen, hun eigen leningen in gevaar brengen.

• Het Amerikaanse ministerie van Justitie – Biden heeft het bureau opgedragen om “potentiële updates van richtlijnen rond het delen van concurrentiebeperkende informatie te informeren, ook op huurmarkten.”

Effect: Onbepaald. Klinkt enger dat het is. Het is ook bizar en onwetend. De beste manier om concurrentie te krijgen, is door veel aanbod aan te wakkeren; dat betekent dat woningaanbieders elkaar beconcurreren om bewoners, niet bewoners die met elkaar concurreren om schaarse appartementen.

• Het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling – Biden geeft het bureau opdracht om regels op te stellen die de Volkshuisvestingsautoriteiten “30 dagen van tevoren op de hoogte stellen voordat een huurovereenkomst wordt beëindigd wegens niet-betaling van huur.”

Effect: Geen. Controleer uw lokale statistieken; volkshuisvestingsbureaus zetten veel meer mensen uit dan particuliere woningaanbieders, grotendeels omdat ze mensen helpen die echt arm zijn en met verschillende uitdagingen worden geconfronteerd. Toch zetten ze mensen niet snel het huis uit, en zeker niet in 30 dagen. De meeste ontruimingen duren maanden, geen dagen of weken.

• De blauwdruk voor een huurders Bill of Rights - Dit is een belofte om advocaten te ontmoeten om de "rechten" van huurders te bespreken. Bewoners van een woning hebben de rechten die we allemaal hebben, evenals de verantwoordelijkheden die worden beschreven in hun huurcontracten, die wettelijke contracten zijn. Het idee dat bewoners van welke woning dan ook rechten hebben, is op zijn best een illusie en in het slechtste geval zet het aan tot meer inspanningen om dure regelgeving op te leggen en het risico voor aanbieders te vergroten; dit maakt het erger voor mensen met minder geld.

Effect: kritisch. Huisvesters en mensen die hun privébezit verhuren, zijn decennia geleden de controle over het verhaal kwijtgeraakt. Dat verhaal veranderen is iets waarin woningaanbieders tot nu toe geen interesse hebben getoond om in te investeren. Een vrijblijvende discussie over een verlanglijstje met interventies zal zeker een impuls geven aan de beperkingen op huurwoningen die het schaars, duur om te produceren en dus moeilijker maken voor arme mensen veroorloven.

Ik zal het maar zeggen: Ik zei het je toch! Hoewel de interventie van Biden nu niet het einde is van particuliere verhuur, is het weer een stap in die richting. Er is nog tijd, maar met Realtor.com, The National Apartment Association, The National Association of Realtors, het Institute of Real Estate Management en The National Multifamily Housing Council die onderaan de aankondiging worden genoemd als supporters van de Biden-inspanning, don verwacht niet dat grote brancheorganisaties daarvoor een vinger uitsteken. Deze groepen zullen vermoedelijk op safe blijven spelen. Ondertussen zullen vele duizenden woningaanbieders, van mensen met portefeuilles tot huurwoningen in hun achtertuin, steeds meer regels en voorschriften blijven zien, waarvan sommige bestraffend zijn, gericht op het helpen van huurders.

Maar wanneer de overheid risico's en kosten oplegt, is er maar één manier om dat te compenseren: hogere prijzen of verkopen aan grotere bedrijven. Dit helpt arme mensen niet; het maakt de zaken alleen maar erger. Wat nodig is, is een focus op meer huisvesting overal voor mensen van alle inkomensniveaus.