Een grote belastingaanslag op onroerendgoedwinst vermijden

Vastgoed bezitten is voor veel beleggers een grote droom. Maar het is een enorme investering, een die behoorlijk lucratief kan zijn. Een huurwoning verkopen met een enorme winst kan een droom zijn die uitkomt. Maar om de winst van een dergelijke verkoop te maximaliseren, moet u de belastingen erop minimaliseren. Een verkoop op afbetaling is één strategie. Maak je geen zorgen: dit is het Internal Revenue Service (IRS) goedgekeurd.

Grote uitbetaling staat gelijk aan grote belastingaanslag

Laten we eens kijken naar een veelvoorkomende situatie:

Hal Bookman bekeek het bod van de koper op zijn huurwoning en hij kon het aantal dat hij zag niet geloven. Zijn eigendomswaarde is in slechts vijf jaar aanzienlijk gestegen. Maar toen Hal vrolijk de zijne vertelde belastingadviseur over de verkoop was de adviseur voorzichtig: het inkomen als a forfaitaire betaling belastingtechnisch niet in het belang van Hal zou zijn.

Als Hal de volledige opbrengst van de verkoop aangeeft in hetzelfde jaar waarin hij het onroerend goed verkoopt, betaalt hij 25% over het deel van de winst dat overeenkomt met afschrijvingen hij heeft eerder de huurwoning overgenomen.

Elke winst buiten de afschrijvingen wordt belast tegen 15% voor belastingbetalers met een belastbaar inkomen tussen $ 41,676 en $ 459,750 indien alleenstaand, of $ 83,351 en $ 517,200 indien gehuwd gezamenlijk een aanvraag indienen in 2022. Deze bedragen stijgen tot $ 44,625 en $ 492,300 voor alleenstaande indieners, evenals $ 89,250 en $ 553,850 voor gehuwde paren die gezamenlijk een aanvraag indienen in 2023. Belastingbetalers met een inkomen boven deze drempels worden belast tegen 20%

Hal vraagt ​​zijn belastingadviseur of hij iets kan doen om zijn belasting te verlagen belastbaar inkomen voor het jaar. De adviseur weet precies wat hij moet gebruiken: een koopovereenkomst op afbetaling.

Wat is een verkoop op afbetaling?

An verkoop op afbetaling wordt gedefinieerd als de verkoop van onroerend goed waarbij ten minste één betaling pas wordt gedaan na het belastingjaar van de verkoop.

Met de IRS kunnen belastingbetalers een deel van de winst op de verkoop van een vastgoedbelegging uitstellen met een koopovereenkomst op afbetaling. Deze regeling stelt verkopers in staat om a naar rato deel van hun meerwaarden over meerdere jaren.

Een verkoper mag bij het melden van een verlies geen gebruik maken van de methode van verkoop op afbetaling.

Hoe de verkoopmethode op afbetaling werkt

Winsten declareren bij een verkoop op afbetaling is in theorie eenvoudig. De belasting op verkoop op afbetaling weerspiegelt die van lijfrentes, waarbij een evenredig deel van elke betaling wordt beschouwd als een teruggave van de hoofdsom.

De enige voorwaarden zijn dat het onroerend goed dat wordt verkocht, niet openbaar kan worden verhandeld veiligheid of een deel van de reguliere inventaris van een bedrijf, en de belastingbetaler kan geen dealer van het verkochte onroerend goed (met uitzondering van bepaalde timeshare-dealers die kiezen voor een speciale rentelast volgens de methode van verkoop op afbetaling).

Inkomsten uit verkoop op afbetaling rapporteren

Inkomsten uit verkoop op afbetaling kunnen worden onderverdeeld in drie afzonderlijke categorieën: meerwaarde, belang en hoofd-. Elk van deze wordt afzonderlijk behandeld Formulier 1040.

De brutowinst percentage wordt vervolgens gebruikt om de inkomsten uit verkoop op afbetaling voor een bepaald belastingjaar te berekenen.

Kapitaalwinst

In het bovenstaande voorbeeld moet Hal de winst elk jaar aangeven als zijnde op lange termijn of op korte termijn, afhankelijk van wat het was in het jaar van de verkoop. Lange termijn winst worden tegen een lager tarief belast, terwijl winsten op korte termijn worden belast als gewoon inkomen.

Omdat Hal het huis vijf jaar in bezit had, zou de winst in dit geval voor de lange termijn zijn.

Als de winst van korte duur was geweest, kan Hal nog steeds tegen een lager tarief worden belast over het inkomen op afbetaling dan wanneer hij de forfaitaire winst zou moeten aangeven. Dit komt omdat kortetermijnwinsten worden belast als gewoon inkomen, aan de top van de belastingbetaler marginaal belastingtarief.

Als de pro rata winst hem niet in de volgende belastingschijf duwt, kan dit tarief lager zijn. De winst uit een verkoop op afbetaling wordt gerapporteerd op IRS Formulier 6252 en daarna naar toe gedragen Schema D op formulier 1040.

Selectie

Belastingbetalers met inkomsten uit verkoop op afbetaling moeten ook de aan de koper in rekening gebrachte rente rapporteren, die wordt belast tegen de normale inkomstentarieven.

Rente voorzien in het verkoopcontract wordt aangegeven rente genoemd. Indien genoemde rente onvoldoende (of nihil) is, wordt een deel van de hoofd- deel van de verkoop moet opnieuw worden aangemerkt als niet-vermelde rente.

Principal

Een deel van elke verkoop op afbetaling wordt door de IRS beschouwd als een belastingvrije teruggave van de hoofdsom. Dit bedrag kan worden bepaald door werkblad A op publicatie 537 in te vullen.

De hoofdsom (aangepaste basis) voor verkoop op afbetaling is het totaal van uw werkelijke aangepaste basis in het onroerend goed plus eventuele verkoopkosten en afschrijving heroveren.

In dit voorbeeld heeft Hal $ 200,000 als aangepaste basis in huis. Hij moet $ 100,000 toevoegen voor zijn herovering van afschrijvingen en $ 10,000 voor verkoopkosten om zijn aangepaste basis voor verkoop op afbetaling te berekenen. Dit cijfer is $ 310,000.

Brutowinstpercentage

Om het brutowinstpercentage te berekenen, moet u de aangepaste basis voor verkoop op afbetaling - in dit voorbeeld $ 310,000 - aftrekken van de verkoopprijs om de totale winst te berekenen. In dit voorbeeld is de totale winst $ 90,000 ($ 400,000 - $ 310,000).

Deel vervolgens de totale winst door de verkoopprijs, in dit geval 22.5% ($ 90,000 ÷ $ 400,000), en je hebt het brutowinstpercentage.

Om ten slotte de belastbare winst elk jaar te berekenen, vermenigvuldigt u dit percentage met het bedrag van de termijn. De belastbare winst van Hal wordt dus elk jaar beschouwd als $ 11,250 ($ 50,000 x 22.5%).

Hypotheken en contractprijs

Als de koper van het onroerend goed ervan uitgaat dat a hypotheek of een ander promesse bij de aankoop moet de kostengrondslag van het onroerend goed worden verminderd met het bedrag van de hypotheek of nota. Om terug te keren naar ons voorbeeld, laten we zeggen dat Hal een hypotheek heeft van $ 100,000 op het onroerend goed dat hij heeft verkocht.

Indien de huurobject dat Hal verkocht voor $ 400,000 heeft een hypotheek van $ 100,000, de contractprijs wordt verlaagd tot $ 300,000 ($ 400,000 - $ 100,000).

Als het bedrag van de hypotheek de totale aangepaste basis van het onroerend goed overschrijdt, moet het verschil in het eerste jaar als betaling worden gerapporteerd en wordt de contractprijs met dat bedrag verhoogd.

Stel bijvoorbeeld dat Hal's eigendom een ​​hypotheek heeft van $ 250,000. Naast de termijnbetaling moet Hal gedurende het eerste jaar een te hoge betaling van $ 50,000 ($ 250,000 - $ 200,000) melden.

Voorbeeld van een verkoop op afbetaling

Laten we aan de hand van het bovenstaande voorbeeld kijken hoe Hal zijn verkoop op afbetaling kan structureren als hij die van hem wil uitstellen belasting op vermogenswinst naar een toekomstig jaar.

Hal krijgt een bod van $ 400,000 voor zijn huurwoning. Hij kocht het pand voor $ 300,000. In de loop der jaren heeft hij $ 100,000 binnengehaald waardevermindering inhoudingen, het maken van zijn aangepaste basis $ 200,000.

Daarom heeft Hal $ 200,000 ($ 400,000 - $ 200,000) aan belastbare winsten om aan te geven.

De adviseur van Hal raadt aan zijn verkoopopbrengst op te splitsen in acht jaarlijkse termijnen van elk $ 50,000 in plaats van $ 400,000 in één jaar te declareren. Zolang de termijnen elk jaar constructief worden ontvangen, stelt deze methode Hal in staat om de winst, en dus een evenredig deel van de winst, over de acht jaar vast te leggen.