Moeten we, nu hypotheken dramatisch stijgen, een huizenprijscrash verwachten?

Terwijl de VS flirt met een recessie, is de huizenmarkt een duidelijke verliezer van de recente ronde van renteverhogingen in de VS. Wat suggereren de gegevens?

Ten eerste is het zeker nog niet zo erg. Vandaag blijven de huizenprijzen sterk, jaar-op-jaar laat Zillow de huizenprijzen stijgen 18% vanaf juli. Iets pessimistischer, Redfin'sRDNF
data hebben de huizenprijzen jaar op jaar doen stijgen, maar nu al begint te dalen sinds juni.

Het wordt wel erger. Andere huisvestingsgegevens suggereren dat er problemen opdoemen. De S&P Select Homebuilders Index presteerde bijvoorbeeld 500% lager dan de S&P 11 year-to-date, en de prestaties van de bouwvoorraden waren even slecht. De aandelenmarkt is een redelijke voorspeller van toekomstige winsten, maar het klopt niet altijd.

Het impliceert dat er problemen zijn met de woningmarkt. Slechts een handvol beurssectoren heeft slechter gepresteerd, zoals media, textiel en auto-onderdelen. Er zijn echter veel factoren die bijdragen aan de winst van huizenbouwers, dus is er een probleem met huizenbouwers zelf of de huizenmarkt in het algemeen?

Hoge hypotheekrentes

Stijgende hypotheeklasten zijn een zorg voor de woningmarkt als geheel. De hypotheeklasten zijn zeer snel gestegen. Vandaag een hypotheek met aanpasbare rente van 30 jaar heeft een rente van 5.5%. Vorig jaar was dat minder dan 3%. Dat is een dramatische stijging van de hypotheeklasten. Het is een beweging die we, net als recente inflatiegegevens, sinds de jaren tachtig niet meer hebben gezien.

Het is redelijk om te verwachten dat snelle stijgingen van de hypotheeklasten de huizenmarkt zullen afkoelen. Voor velen is de beperking bij het kopen van een huis niet de stickerprijs van het huis, maar hun vermogen om de hypotheek te betalen. Stijgende hypotheekrentes kunnen de huizenprijzen verlagen die velen zich kunnen veroorloven.

Andere beperkingen voor Amerikaanse consumenten

Hoewel hypotheekkosten van cruciaal belang zijn, is het ook vermeldenswaard dat de hervatting van de betalingen van studieleningen in januari (zelfs met wat schuldverlichting), en het potentieel risico's van recessie in de VS kan ook het consumentenvertrouwen raken als het gaat om het kopen van een huis. Er zijn dus ook andere negatieve voortekenen.

Vraag en aanbod

Dan wordt het aanbodbeeld wat slechter. Volgens Redfin leveringsgegevens, er staan ​​nu meer woningen te koop en het duurt langer om ze te verkopen. Dit zorgt voor een overhang op de woningmarkt. We zitten niet op crisisniveau. Het aanbod is net terug op het niveau vanaf 2020 en de verkooptijd is vergelijkbaar met de slechtste van 2021. Dit tijdens de zomerperiode, die traditioneel gezien erg sterk is voor huisvesting, dus het gaat zeker de verkeerde kant op en de komende paar jaar maanden zou wel eens erger kunnen zijn.

De Fed

Natuurlijk is de Fed waarschijnlijk nog niet klaar met het verhogen van de rente. Verwachtingen zijn voor een ander renteverhoging tijdens de Fed-vergadering van september. Het goede nieuws is echter dat hypotheekrentes doorgaans inprijzen in wat de markten denken dat de Fed in de toekomst zal doen. Dit betekent dat de hypotheekrente op langere termijn alleen zou moeten stijgen als de Fed de rente meer verhoogt dan verwacht, en zelfs zou kunnen dalen als ze de rente verhoogt, maar minder dan de markt denkt. Er is echter nog steeds een risico dat als de Fed de rente in 2023 blijft verhogen, de hypotheekrente verder kan stijgen, aangezien de markten niet zeker weten welke kant de Fed in 2023 op zal gaan.

En Verder?

Dus de aandelenmarkt maakt zich zorgen over de huisvesting, en dat kan deels zijn omdat de hypotheekrente erg snel is gestegen. We beginnen te zien dat huizen meer tijd nodig hebben om te verkopen en er zijn meer huizen beschikbaar. Dit suggereert dat de huizenprijzen zouden kunnen gaan dalen na een sterke run.

Het is echter ook de realiteitscheck waard dat de huizenprijzen nog maar net beginnen te dalen en dat ze jaar op jaar blijven stijgen. Ook zijn de huizenprijzen over het algemeen redelijk stabiel. Historisch gezien een extreem slechte huizenmarkt, waar de prijzen met ongeveer 10% dalen, zoals in de jaren zeventig of tijdens de financiële crisis van 1970-2008. Dus in vergelijking met de aandelenmarkt zijn de negatieve schommelingen in de huizenprijzen vrij klein.

De huizenprijzen hebben de laatste tijd een zeer sterke stijging doorgemaakt. Er zijn veel goede redenen waarom dat misschien begint te matigen. Hoewel de geschiedenis ons eraan herinnert dat de huizenprijzen in de VS over het algemeen redelijk stabiel zijn. Die tijd in de jaren tachtig, toen hypotheken net zo stegen als nu? Welnu, de huizenprijzen hadden in dat hele decennium slechts een kwart van de prijsdalingen, en dat was minder dan 1980%.

Dus ja, de huizenprijzen mogen niet meer met dubbele cijfers stijgen. Veel signalen suggereren zelfs dat de zaken in huisvesting erger zullen worden. Houd er echter rekening mee dat wat echt slecht is voor de huizenmarkt, zelden neerkomt op een daling van de huizenprijzen met één cijfer, als de geschiedenis een leidraad is.