Nu de huizenprijzen beginnen te matigen, hoe erg kan het worden?

Aan pessimisme op de woningmarkt geen gebrek. De huizenprijzen in de VS zijn sinds juni gedaald. De prijzen zijn echter over het algemeen jaar-op-jaar hoger en de markt is seizoensgebonden met prijzen en activiteit die doorgaans hoger zijn in de zomer en lager in de winter.

De betaalbaarheid is zeer laag, vooral aan de westkust. We hebben nog geen grote huizenprijsdalingen gezien, maar er is een angst dat het zou kunnen komen.

Betaalbaarheid van huisvesting

Er zijn redenen om ons zorgen te maken over de Amerikaanse huizenmarkt. De dramatische piek in de Amerikaanse rentetarieven in 2022 verslechtert de betaalbaarheid van woningen. Vorig jaar was het mogelijk om een ​​30-jarige hypotheek te krijgen voor ongeveer 3%, nu dezelfde hypotheekkosten bijna 7%. We zien de hoogste hypotheekrente in meer dan tien jaar.

Los van recente trends zijn de huizenprijzen de afgelopen jaren veel sneller gestegen dan de inkomens en nu stijgen ook de hypotheeklasten. Dit betekent dat het gemiddelde gezin dat vandaag een huis koopt, veel meer van hun budget aan huisvestingskosten uitgeeft als je rekening houdt met de huidige hypotheekrente. Deze trend verschilt per regio. Huizen zijn veel minder betaalbaar aan de westkust, maar betaalbaarheid is veel minder een probleem in het middenwesten.

Seizoensinvloeden

Terwijl we richting de winter gaan, is het typisch om een ​​zachtere huizenmarkt te verwachten op basis van seizoenspatronen. Huizenprijzen pieken meestal in juni voor het jaar en vallen dan terug in de wintermaanden. Dat hebben we tot nu toe ook in 2022 gezien. Misschien is wat we momenteel zien niets meer dan een seizoenstrend.

Veel commentatoren uit de branche zijn echter sceptisch. Bijvoorbeeld, Fannie Mae volgt het woningsentiment en slechts 19% van de mensen gelooft dat het nu een goed moment is om een ​​huis te kopen, en een meerderheid denkt dat het nu een goed moment is om te verkopen. Dat zijn historisch lage cijfers. Dat heel weinig optimisme over de Amerikaanse huizenmarkt.

Wat nu?

Het is belangrijk op te merken dat we momenteel lang niet in de buurt zijn van een soort huisvestingscrisis. Bijvoorbeeld, Zillow-gegevens heeft de huizenprijzen voor september 13 jaar-op-jaar met 2022% gestegen. De huizenprijzen zijn maand-op-maand gedaald, maar blijven jaar-op-jaar stijgen. 2022 is op dit moment nauwelijks een slecht jaar voor woningen, vooral in vergelijking met hoe de aandelen- en obligatiemarkten hebben gehandeld.

Een paar dingen kunnen het beeld van de woningmarkt veranderen.

Lagere tarieven?

De eerste is de rente, die in 2022 fors is gestegen. Als de rente terugvalt, verbetert de betaalbaarheid. Momenteel wordt niet verwacht dat de Fed de rente fors zal verlagen, maar het kan op zijn minst de renteverhogingen in 2023 pauzeren. Een recessie zou de Fed ertoe kunnen brengen de rente te verlagen, vooral als de inflatie onder controle zou komen. Lagere rentetarieven zouden de betaalbaarheid van woningen verbeteren, door lagere hypotheeklasten, en minder rem op de woningmarkt veroorzaken.

De betaalbaarheidskloof dichten

Het is duidelijk dat de echte zorg is dat dalende huizenprijzen nodig zijn om de betaalbaarheidskloof te overbruggen. Op de Beoordeling van de Federal Reserve van Atlanta, lijkt de betaalbaarheid van woningen momenteel op vóór de huisvestingscrisis van 2007-8. Dat is zorgelijk, want het kostte in die periode ongeveer 20% daling van de huizenprijzen om de betaalbaarheidskloof te dichten en de prijzen waren daarna nog een paar jaar zacht.

Het is gemakkelijk in te zien waarom er bezorgdheid is over de huizenmarkt, vooral aan de westkust. De betaalbaarheid van woningen staat op een zeer laag niveau, deels als gevolg van de recente piek in hypotheekkosten.

Mogelijk zijn dalende huizenprijzen nodig om de betaalbaarheidskloof te dichten. Als de Fed echter de rente terugdraait en de Amerikaanse inkomens de komende jaren blijven stijgen, kan dat ook een manier zijn om de huidige betaalbaarheidsproblemen in de VS op te lossen. Toch moeten we er rekening mee houden dat de huizenprijzen voor 2022 over het algemeen nog steeds jaar op jaar stijgen en dat de betaalbaarheid van woningen aan de westkust veel acuter is dan op nationaal niveau.