Terwijl de huizenprijzen dalen, is de westkust het meest blootgesteld, het zuidoosten ziet betere trends

De huizenprijzen daalden in september met 0.8% maand-op-maand op een voor seizoen gecorrigeerde basis volgens de Case-Shiller huizenprijsindex. Dit is de derde maand op rij waarin de huizenprijzen dalen, aangezien de hypotheken in 2022 fors stijgen, waardoor de betaalbaarheid van woningen afneemt in vergelijking met de afgelopen jaren en het risico op een huisvestingsrecessie.

Ondanks aanhoudende prijsdalingen vertoont het regionale beeld echter grote verschillen. San Francisco is misschien wel de eerste grote Amerikaanse stad die de komende maanden jaarlijkse huizenprijzen ziet dalen op basis van gegevens van Case-Shiller, maar Miami en Tampa daarentegen, hoewel niet immuun voor dalende prijzen, zien nog steeds jaarlijkse prijsstijgingen van meer dan 20%.

Hogere tarieven

Een van de oorzaken van de recente daling van de huizenprijzen is de scherpe stijging van de rentetarieven door de Amerikaanse Federal Reserve, die in 4 zijn gestegen van nul tot bijna 2022%, en er wordt nog een stijging verwacht wanneer de Fed in december bijeenkomt.

Deze rentestijging heeft de hypotheekkosten dienovereenkomstig opgedreven, waarbij een hypotheek met een looptijd van 30 jaar nu iets minder dan 7% bedraagt, vergeleken met ongeveer 3% eerder dit jaar. Aangezien veel kopers hun huisaankoop financieren met een hypotheek, hebben deze hogere kosten de betaalbaarheid van woningen verminderd. Historisch gezien is het ongebruikelijk dat de hypotheeklasten in minder dan een jaar tijd verdubbelen. Scherpe pieken in de hypotheekrente zijn vaak een slecht voorteken voor de huizenmarkt.

Voor velen is de doorslaggevende factor bij het kopen van een huis niet de absolute kostprijs, maar de hoogte van de hypotheek die ze comfortabel kunnen beheren. Naarmate de hypotheekrente stijgt, wordt de gemiddelde koper gedwongen een goedkoper huis te kopen met dezelfde hypotheekbetaling in dollars.

Regionale verschillen

Er zijn duidelijke regionale verschillen in de gegevens. Het zuidoosten, inclusief Tampa, Charlotte, Atlanta en Miami, blijft ondanks recente dalingen relatief robuust met prijzen die met ongeveer 20% jaar-op-jaar zijn gestegen.

De westkust daarentegen is trager. San Francisco is misschien wel de eerste markt waar de prijzen op jaarbasis dalen, als de trends zich voortzetten, met een stijging op jaarbasis van slechts 2.3%. Bovendien lopen Portland, Seattle en San Diego en Los Angeles niet ver achter met jaar-op-jaar winsten die consistent onder de 10% liggen in elk van deze westkustmarkten.

Betaalbaarheid van huisvesting

Een oorzaak van deze regionale verschillen kan de betaalbaarheid van huisvesting zijn. De Atlanta Federal Reserve volgt de beschikbaarheid van woningen op nationaal en regionaal niveau. San Francisco, de grootste markt die het dichtst in de buurt komt van absolute waardedalingen, is volgens de analyse van de Atlanta Fed ook een van de minst betaalbare metropolen. Dat geldt ook voor een groot deel van de westkust. Hier is de betaalbaarheid erg laag, zowel vergeleken met andere regio's van het land als met historische gegevens.

Daarentegen scoren de metro's die nog steeds een redelijk sterke jaar-op-jaar prijsgroei kennen ook hoger op de betaalbaarheidsindices van de Fed. Deze metro's omvatten een groot deel van Florida en Charlotte.

Dit zijn gebieden die nog steeds relatief sterke prijsstijgingen op jaarbasis zien, ook al was de recente markt zwak. Deze gebieden worden volgens de analyse van de Fed van Atlanta nog steeds als enigszins duur beschouwd. Desalniettemin is de betaalbaarheid hier beter dan aan een groot deel van de westkust.

Dus aangezien de huizenmarkt tekenen van zwakte vertoont, kan het zijn dat de westkust het meest wordt getroffen. We beginnen dat in de gegevens te zien, en de betaalbaarheid is bijzonder laag aan de westkust. Daarentegen kunnen andere delen van het land, zoals het zuidoosten, hoewel niet immuun voor de zwakkere huizenmarkt, het beter doen als de betaalbaarheid van huisvesting een leidraad is.