Ben ik aan het dromen? Community Land Trust-model kan deel uitmaken van huisvestingsoplossing

In grote lijnen moet het huisvestingsbeleid erop gericht zijn de productie van woningen met winstoogmerk zoveel mogelijk aan de vraag te laten voldoen. Dan, bij die inkomensniveaus die nog steeds niet de huisvestingskosten samen met andere kosten van levensonderhoud kunnen beheren, is de beste oplossing directe geldsubsidies voor het verschil tussen de normatieve huurnorm, 30% van het bruto maandinkomen en de werkelijke kosten . Hoe zit het met het eigenwoningbezit? Is er een model dat het probleem kan aanpakken van mensen die werken, maar die nog steeds geen aanbetaling of een maandelijkse hypotheekbetaling aankunnen? Ik ben voorzichtig optimistisch dat een alomvattend en marktgestuurd huisvestingsbeleid het CLT-model (Community Land Trust) zou kunnen omvatten, een mechanisme om land in trust veilig te stellen en vervolgens het eigendom van een huis op trustland te subsidiëren.

Het Community Land Trust-model (CLT) is een innovatieve strategie om de waarde van grond en huisvesting vast te leggen en beschikbaar te maken voor werkende gezinnen met lage en gemiddelde inkomens. Door de aankoop van grond kunnen CLT's de mogelijkheid bieden om woningen onder de marktprijs te kopen in ruil voor het realiseren van minder rendement voor de waardevermeerdering van de woning. De huiseigenaar tekent een langjarig huurcontract met het CLT, dat de grond blijft bezitten met de verbetering van het huis dat eigendom is van de familie. Het CLT-model heeft tot gevolg dat de waarde van het huis van de markt wordt gehaald, waardoor de koopprijs kan worden bepaald door gezinnen met een gezinsinkomen van 50 tot 80 procent van het Area Median Income (AMI). Wanneer het huis wordt verkocht, beperkt de huurovereenkomst de waardevaststelling van de verkoop, waardoor de besparingen worden doorgegeven aan het volgende gezin.

Er zijn meerdere voordelen van CLT-huisvesting voor gezinnen en de bredere huisvestingseconomie.

• Eigendomsmogelijkheid voor mensen die werken maar minder verdienen – Mensen kunnen jaren werken om financieel momentum op te bouwen om een ​​woning te kopen en toch tekort komen; CLT's helpen om eigenaarschap een extra duwtje in de rug te geven.
• Bouwkrediet – Krediet is nog steeds een belangrijke maatstaf voor financiële scherpte; CLT's kunnen een huishouden helpen bij het opbouwen en uitbreiden van het vermogen om verstandig te lenen.
• Stabiliteit – Door een huis te bezitten kunnen kinderen door middel van afstuderen naar dezelfde scholen gaan en betrokkenheid en betrokkenheid bij de gemeenschap aanmoedigen.
• Het voordeel van het vergroten van het eigen vermogen – Naarmate hun woningvermogen in de loop van de tijd toeneemt, kunnen gezinnen die waarde voor de toekomst vastleggen.
• Voorkomt speculatieve druk op eigenaren – Wanneer een CLT-woning uit de markt is, is er geen druk om te verkopen wanneer de activawaarde stijgt.
• Hoewel het rendement op de investering beperkt is, creëren ze generatierijkdom – Hoewel de voordelen van verkopen beperkt zijn, is er een stimulans voor een gezin om hun investering goed te beheren tot het einde van de lening of verkoop.
• Geeft gezinnen met een beperkt inkomen de mogelijkheid om te sparen – Wanneer de huisvestingskosten lager zijn, kan een gezin sparen voor andere doeleinden, zoals kinderopvang, onderwijs en het opbouwen van kasreserves.

Het voordeel voor de economie in het algemeen is dat gezinnen die anders in goedkopere meergezinswoningen zouden blijven, in eigendom kunnen verhuizen, waardoor die eenheden voor andere gezinnen vrijkomen. Er is een potentieel voor CLT's om te helpen een huisvestingsladder op te bouwen, misschien beginnend met vouchers en directe hulp, tot een huureenheid en uiteindelijk eigendom. Eigenaarschap via een CLT stelt gezinnen in staat meer te investeren in hun lokale buurt en gemeenschappen, en voor die gemeenschappen en buurten om in hen te investeren. Door het CLT-model gecreëerde huiseigendomskansen kunnen gezinnen in staat stellen zich te vestigen en economisch en politiek beïnvloeders te worden.

En dit model kan ook meergezinswoningen vergemakkelijken. In Seattle, Homestead Community Land Trust Is aan het bouwen 38 condominium-eenheden op twee verschillende locaties, de ene gedoneerd en de andere op overtollige stadsgrond. Het model voor eigendom is hetzelfde als voor eengezinswoningen. In sommige opzichten zijn flatgebouwen het meest logische gebruik van het model, aangezien flats tegen marktconforme tarieven zijn ingebed in een algemeen bezit. De schenking van overtollig stadsland is vooral belangrijk omdat dit in het hele land gebruikelijk is; steden en andere lokale overheden hebben vaak stukken land die niet voor hun oorspronkelijke doel kunnen worden gebruikt, maar die als woning kunnen worden gebruikt.

Er zijn andere mogelijkheden om het CLT-model toe te passen. Veel gemeenschappen staan ​​huisjes in de achtertuin, onderverdeling en "ontbrekende midden" woningen toe en mogelijkheden om het aanbod van huurwoningen uit te breiden met extra dichtheid. Het probleem met deze liberalisering van bestemmingsplannen is het gebrek aan financiering voor de meeste gezinnen om te profiteren van de toegenomen dichtheid in eengezinsbuurten. Een CLT kan een opgedeeld perceel kopen, er twee woningen op bouwen en de woningen voor een lagere prijs verkopen. Dit zou de oorspronkelijke huiseigenaar ten goede komen en twee nieuwe huiseigenaren creëren op wat ooit een enkel perceel was. Californië heeft onlangs wetgeving aangenomen dat zal niet resulteren in veel dichtheid in eengezinszones, maar het CLT-model kan helpen om dat doel te bereiken.

De meeste gezinnen, vooral gezinnen die misschien een huis bezitten maar nog steeds een hypotheek betalen, hebben gewoon niet het geld voor dit soort bouwprojecten. Banken zijn broos geweest bij het financieren van deze projecten door alleen Home Equity Lines of Credit (HELOC) aan te bieden, een instrument dat intimiderend en vaak onhaalbaar is voor gezinnen. Community Land Trusts zouden deze impasse kunnen doorbreken met een beproefd financieringsmodel.

Sommige voorstanders hebben er bij het beleid op aangedrongen om huurder verwerving van huurwoning. Nogmaals, het probleem hier is de financiering. Waar halen bijvoorbeeld huurders in een downmarket-pand dat onderhoud nodig heeft en geconfronteerd wordt met een uitstaande verkoop het geld om hun gebouw of huurhuis te kopen? Het CLT-model wordt door de meeste beleidsmakers positief beoordeeld en het is een interessante kans om de voordelen van dit model te gebruiken om een ​​aantal van deze uitdagingen op te lossen.

Een idee zou kunnen zijn om een ​​klein, downmarket-pand te kopen en vervolgens het CLT-model te gebruiken om appartementen te creëren tegen een gereduceerde prijs die door de bestaande huurders kunnen worden gekocht met gunstige financiering, terwijl de CLT eigenaar is van de grond en verhuurt aan een Vereniging van Eigenaren. . Dit zou huurders in staat stellen om op hun plaats te blijven terwijl ze een pad naar eigendom krijgen.

Wat is het probleem met CLT's? Ik ben er nog over aan het nadenken. Maar het land zou veel beter af zijn als subsidiedollars gingen naar het kopen van land voor CLT's dan dure projecten voor belastingkrediet voor lage inkomens (LIHTC), die nu in prijs stijgen om $ 1 miljoen per verhuureenheid. Stel je voor dat al dat geld mensen op een duurzaam pad naar eigenaarschap brengt. Zijn er problemen met eigendom? Ja, en Ik heb dat besproken.

Maar de CLT is anders. Het model geeft mensen die werken en het moeilijk hebben een kans om op een financieel duurzame manier in te kopen op de bestaande woningmarkt. Misschien kan het idee worden gebruikt om huurders in non-profit LIHTC-huureenheden over te zetten naar eigendom. We zullen zien. Wat ik leuk vind, is het idee dat CLT naar de realiteit van vraag en aanbod loopt, niet van daaruit; het model erkent grondspeculatie en klaagt er niet over, maar creëert er juist een veilige haven van en creëert een ingang voor mensen met minder geld. Ik weet zeker dat ik een fatale fout zal vinden, maar totdat ik dat doe, ga ik het model vieren als een nieuwe positieve stap voor huisvesting.