(Bloomberg) — De gedeeltelijke overname van Signature Bank door een concurrent valt op door wat er niet in zit: $ 11 miljard aan leningen voor een klasse appartementen in New York City waarvan de waarde de afgelopen jaren is gedaald.
Meest gelezen van Bloomberg
In een deal met de Federal Deposit Insurance Corp. koopt New York Community Bancorp Inc. voor meer dan $ 34 miljard aan de deposito's van Signature, evenals $ 13 miljard aan leningen en 40 bankfilialen. Achtergebleven is de commerciële vastgoedschuldportefeuille, zwaar gewogen naar meergezinsgebouwen die gebonden zijn door een wet die het vermogen van verhuurders beperkt om huurprijzen te verhogen.
"Het is giftig afval", zegt Christopher Whalen, voorzitter van Whalen Global Advisors. "Vanuit het oogpunt van een belegger zijn dit dode activa."
Signature bezat meer dan $ 11 miljard aan leningen tegen huurgestabiliseerde appartementen, volgens openbare registers geanalyseerd door Maverick Real Estate Partners, die investeert in krediet voor commercieel onroerend goed. De leningen hebben hogere schuld/waarde-ratio's dan vergelijkbare portefeuilles die eigendom zijn van JPMorgan Chase & Co., NYCB zelf en andere banken, zo blijkt uit Mavericks analyse van gegevens van kredietverstrekkers en het ministerie van Financiën van New York City.
Op basis van de analyse: "Signature's leningenportefeuille heeft een hogere hefboomwerking dan de meeste van zijn concurrenten", zegt Ted Martell, mede-oprichter van Maverick. "Het heeft meer risico."
Lees meer over de ineenstorting van de Signature Bank
De leningen in kwestie financieren huurgestabiliseerde appartementen, zo genoemd omdat prijsstijgingen volgens de staatswet zijn afgetopt. In het verleden konden verhuurders de huren met grotere stappen verhogen wanneer een huurder vertrok, en konden gebouwen gedereguleerd worden zodra de tarieven boven bepaalde niveaus uitkwamen. Maar bepalingen van een wet uit 2019 legden nieuwe beperkingen op aan eigenaren, waardoor de vraag van beleggers naar de gereguleerde eigendommen werd beperkt.
"We waren er in realtime getuige van dat de waardering van gebouwen werd gehalveerd", zegt Jay Martin, uitvoerend directeur van het Community Housing Improvement Program, een belangenbehartigingsgroep voor verhuurders in Manhattan.
Overheidsinterventies tijdens de pandemie, zoals het Paycheck Protection Program en huurbijstand, hebben sommige problemen voor verhuurders vertraagd. Nu de hulp van die initiatieven afneemt, heeft een sterke stijging van de rentetarieven het moeilijker gemaakt om gebouwen te herfinancieren.
De FDIC weigerde commentaar te geven. NYCB reageerde niet op een verzoek om commentaar.
NYCB is al een van de grootste geldschieters voor meer gezinnen in de regio New York, waar het gespecialiseerd is in de financiering van huurgereguleerde gebouwen. De Signature-deal, die kredietlijnen omvat voor advocatenkantoren en entertainmentbedrijven, stelt NYCB in staat om uit te breiden naar nieuwe bedrijven, zei Chief Executive Officer Thomas Cangemi maandag tijdens een telefonische vergadering.
Ondertussen zou NYCB de meergezinsleningen van Signature kunnen aflossen, wat mogelijkheden zou bieden om herfinancieringsovereenkomsten te sluiten met geselecteerde leners.
Er is nog een belangrijke reden voor NYCB om de appartementsschuld achter zich te laten die niets te maken heeft met de kwaliteit van de activa, zei Herman Chan, een analist bij Bloomberg Intelligence. De deal helpt NYCB zijn lening-tot-deposito-ratio te verlagen, waardoor het meer in lijn komt met regionale bankgenoten, zei Chan.
De FDIC zou nog steeds een overnemer voor de leningen kunnen vinden. Die koper zou waarschijnlijk "een grote korting, een sterke maag en interesse in het bufferen van de lokale economie van NYC" nodig hebben, zei Kenneth Fisher, een lid van de afdeling bedrijfsrecht van Cozen O'Connor die tien jaar in de gemeenteraad van New York heeft gezeten.
Voor leners elimineert de overname door NYCB een belangrijke financieringsbron in een tijd waarin geldschieters hun betrokkenheid bij commercieel onroerend goed terugschroeven.
"Signature en New York Community waren directe concurrenten", zegt Bob Knakal, senior managing director en hoofd van de New Yorkse privékapitaalgroep bij makelaardij Jones Lang LaSalle Inc. "Nu is er een optie minder."
Meest gelezen van Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Bron: https://finance.yahoo.com/news/signature-bank-deal-fdic-left-135604132.html