Hoop na 2 stormachtige jaren van 'moonshot' huizenprijzen niet op een grote correctie. Waarom vastgoedwaarden uit het COVID-tijdperk een blijvertje kunnen zijn.

De betaalbaarheid blijft nog steeds een uitdaging. De mediane verkoopprijs van huizen was $ 428,700 in het eerste kwartaal van 2022, 30% hoger dan $ 329,000 in het eerste kwartaal van 2020. De hypotheekrente steeg van 2.75% in de herfst voor een 30-jarige vast tot meer dan 5.25%. Redfin
rdfn,
+ 6.63%
schat dat 8.2% van de woningen met een waarde van $ 1 miljoen of hoger, gelijk aan 6 miljoen woningen, een stijging van 3.5 miljoen woningen, of 4.8% van de woningvoorraad van het land, twee jaar eerder.

De prijzen uit het pandemietijdperk, zoals ze nu zijn, kunnen blijvend zijn. "Het is heel goed mogelijk dat de prijzen gelijk worden en de komende jaren niet veel veranderen", zegt Greg McBride, financieel hoofdanalist bij de personal-financesite Bankrate.com. "Dit zou de starters ten goede komen doordat hun inkomen de kosten van het eigenwoningbezit enigszins zou kunnen 'inhalen', maar dit zou zich over een periode van 2 tot 4 jaar ontvouwen, niet over de volgende 2 tot 4 maanden."

"De huizenprijzen zijn op een dwaalspoor geweest. De mediane verkoopprijs van huizen was $ 428,700 in het eerste kwartaal van 2022, een stijging van 30% ten opzichte van $ 329,000 in het eerste kwartaal van 2020."

– JijGov

McBride waarschuwde potentiële kopers die hopen op een aanzienlijke prijscorrectie. "Verkopers hebben huizen op de markt gebracht en om moonshot-prijzen gevraagd", zei hij. “In een buurt waar huizen een jaar geleden voor 600,000 dollar werden verkocht, vraagt ​​een verkoper nu misschien 800,000 dollar. Natuurlijk moeten ze misschien de prijs wat verlagen en uiteindelijk verkopen voor bijvoorbeeld $ 725,000, maar dat is nog steeds veel hoger dan de $ 600,000 die het een jaar geleden zou hebben verkocht.

Slechts 6% van de huiseigenaren zei dat hun huis vorig jaar in waarde is gedaald, volgens een peiling van 1,000 volwassenen door YouGov. makelaar.com vorige maand gedetailleerde mediane dalingen van de huizenprijzen, die klein waren volgens de normen van de Grote Recessie. Die dalingen deden zich voor in aantoonbaar al uitdagende gebieden in de VS. Tot de grootste dalingen behoorden Toledo, Ohio (18.7% lager sinds 2021), Rochester, NY (-17% lager) en Detroit, Michigan (15.4% lager).

(Realtor.com wordt beheerd door News Corp-dochteronderneming Move Inc., en MarketWatch is een onderdeel van Dow Jones, ook een dochteronderneming van News Corp.
NWSA,
+ 2.61%.
)

Rod Smyth, voorzitter van de raad van bestuur van RiverFront Investment Group, een wereldwijde vermogensbeheerder, is van mening dat de huizenprijzen op of dichtbij een piek zijn, terwijl de prijzen waarschijnlijk zullen dalen in te speculatieve markten. "Maar vanwege de sterke vraag/aanbodomstandigheden denken we dat de meeste markten eerder zullen 'roesten' dan 'instorten'," zei hij. "Met roest bedoelen we dat nominale prijzen (niet gecorrigeerd voor inflatie) gedurende meerdere jaren enigszins kunnen dalen of stagneren rond het huidige niveau."

Dat wil niet zeggen dat er geen significante risico's op een correctie zijn, vooral omdat de Federal Reserve probeert de rentetarieven te verhogen zonder de economie in een recessie te duwen. Natuurlijk is er geen duidelijke consensus over hoe lang of ernstig een recessie zou zijn. Als Greg Handler, hoofd hypotheken en consumptief krediet bij Western Asset Management, vertelde MarketWatch: “Zie je eigenlijk een correctie, of een overcorrectie? Ik denk dat daar natuurlijk een zeker risico op bestaat."

In tegenstelling tot de vastgoedcrash in 2008 zei Bob Griffith, algemeen directeur, thuisdiensten bij Houwzer Mortgage, een vastgoed- en hypotheekmakelaardij met hoofdkantoor in Philadelphia, dat de kredietnormen hoog blijven. “Huiseigenaren hebben overwaarde opgebouwd door de hete huizenmarkt en kunnen een kleine schok opvangen in het onwaarschijnlijke geval dat er regio's in de VS zijn waar de huizenprijzen voor een bepaalde periode stagneren of dalen. Huiseigenaren met een goed krediet en eigen vermogen in hun huis zullen de sleutels niet naar hun geldschieters opsturen en weglopen.”

Stijgende tarieven en huizenprijzen hebben ondertussen veel starters op de woningmarkt buitengesloten. "De vaste hypotheekrente is recentelijk afgevlakt tot een bandbreedte van 5.25% tot 5.50%, na een stijging van ongeveer 1.25 punten sinds eind maart," zei Griffith. “En vorige week zagen we aanwijzingen dat de huizenprijzen zouden kunnen stabiliseren, aangezien de voorraad te koop staande huizen groeide en het percentage huizen dat voor minder dan de catalogusprijs werd gekocht toenam. Deze ontwikkelingen zullen, als ze doorgaan, nieuwe kopers helpen die de woningmarkt willen betreden.”

Enkele meer bemoedigende gegevens: meer dan de helft (58%) van de Amerikanen zei dat ze een huis bezitten, en bijna 30% meldde dat ze hun huis echt volledig bezitten, zo bleek ook uit de peiling van YouGov. (Vijfjaarlijkse schattingen van het US Census Bureau, gepubliceerd in 2020, vond een iets hoger aandeel (38%) van de koopwoningen hun huis vrij en duidelijk.) om de markt te betreden,” voegde McBride eraan toe.

Het aandeel huiseigenaren dat gratis en duidelijk een huis bezit, is te wijten aan het hogere aantal oudere generatie X en babyboomers dat een huis bezit in vergelijking met millennials en generatie Z. Het percentage van het millennium-eigendomsbezit van 43% lag ver onder het nationale gemiddelde van 65% , vanaf 2019, volgens schattingen samengesteld door Freddie Mac
FMCC,
+ 2.84%,
onder vermelding van "uitgesteld huwelijk, financiële problemen van raciale en etnische minderheden, minder financiële zekerheid en hogere schulden."

Maar er wachten nog meer mogelijkheden voor eigenwoningbezit voor starters, ook al duurt dat meerdere jaren. "Stijgende huizenprijzen en een historisch laag aanbod van betaalbare woningen te koop hebben ook het eigenwoningbezit belemmerd", aldus een vorig jaar uitgebracht Freddie Mac-rapport over millennial eigenwoningbezit. "Aan de andere kant, naarmate meer millennials de leeftijd van 40 jaar bereiken, zal hun aantal huishoudens sneller worden gevormd als gevolg van hogere huwelijkscijfers en stabielere inkomens."

De Dow Jones Industrial Index 
DJIA,
+ 1.76%,
S&P 500 
SPX,
+ 2.47%
en Nasdaq Composite 
COMP
+ 3.33%
 donderdag gesloten als de minuten van de De laatste vergadering van de Fed signaleerde dat de centrale bank op koers bleef voor verhogingen van 50 basispunten in juni en juli, terwijl het beleid "snel" in de richting van de verwachte neutrale rentevoet beweegt. Aandelen van huizenbouwers, die een moeilijk 2022 hebben gehad, stegen ook donderdag, inclusief Meritage Homes
MTH,
+ 1.38%,
Lennar Corp.
LEN,
+ 2.86%
en Eagle-materialen
EXP,
+ 3.19%.