Een woningcrash? Wat lagere prijzen betekenen voor huiseigenaren en hoopvolle kopers.

Of potentiële kopers er nu wel of niet blij mee zijn, het is onwaarschijnlijk dat we een herhaling krijgen van een crash zoals het land dat van 2008 tot 2014 meemaakte, toen de huizenprijzen met dubbele cijfers daalden ten opzichte van hun piek in 2007.

De prijzen "kunnen een beetje dalen, maar een crash beschouw ik als een daling van meer dan 10% van de huizenwaarde, en dat lijkt nu vergezocht", zegt Daryl Fairweather, hoofdeconoom voor onroerendgoedmakelaardij Redfin
rdfn,
+ 0.17%.

Sommige voorspellers verwachten dat de huizenprijzen de komende twee jaar op nationaal niveau met een paar procentpunten zullen dalen en in enkele stedelijke gebieden aanzienlijk zullen dalen. Maar er is weinig consensus over welke steden de grootste dalingen zullen hebben.

Of u nu uw eerste huis wilt kopen of er een heeft en overweegt te verkopen, dit is wat dalende prijzen voor u kunnen betekenen.

Als de prijzen dalen, kunnen kopers vastlopen

Stel dat u een huis wilt kopen en dat de prijzen in uw stad dalen. Je zult in de verleiding komen om te wachten. Immers, waarom zou u vandaag een huis kopen als u denkt dat u over een paar maanden minder kunt betalen voor een soortgelijk huis?

Het probleem met deze ijzersterke logica is dat je niet kunt voorspellen wanneer de prijzen de bodem zullen bereiken. Wacht te lang en u zult uiteindelijk proberen te kopen wanneer de prijzen stijgen en de concurrentie toeneemt. Deze strategie, markttiming genaamd, is af te raden, zegt Odeta Kushi, plaatsvervangend hoofdeconoom van First American Financial Corp.

"Als u een huis kunt vinden dat voldoet aan uw financiële verwachtingen voor een maandelijkse betaling en het is een goed moment voor u om te kopen, doe dat dan", zegt ze.

En als je wacht tot de prijzen dalen, maar ze nooit doen, ontdek je misschien op de harde manier dat het "huis dat je een jaar geleden vond en waar je echt van hield, dat je je kon veroorloven maar dat je afsloeg, volgend jaar duurder is, ' zegt Kushi.

Omdat de menselijke natuur is wat het is, zult u waarschijnlijk toch proberen de markt te timen. Maar goed, je bent gewaarschuwd.

Meer informatie: Waarom huisvesting 'veel speelruimte' heeft in een recessie, zelfs als de prijzen met 15% dalen

De scrupules van verkopers zorgen voor een bodem onder de prijzen

Het wachten tot de huizenprijzen kelderen, kan worden gedwarsboomd door de onwil van huiseigenaren om op te geven wat ze hebben gewonnen – en tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt kregen huiseigenaren een aantal dingen die ze willen behouden.

De eerste is opgeblazen huiswaarden. Kushi noemt huizenprijzen 'kleverig', wat betekent dat verkopers terughoudend zijn om kortingen te accepteren, tenzij ze wanhopig zijn om te verkopen. “Als je niet hoeft te verkopen, blijf je gewoon zitten, toch?” ze zegt.

Het andere waar huiseigenaren zich aan vastklampen: lage hypotheekrentes. Door herfinanciering of goed getimede aankopen heeft 92% van de huiseigenaren met hypotheken een rente lager dan 5% en de helft lager dan 3.5%, zei huisvestingsanalist Ivy Zelman in een Macro Hive podcast-interview in juli.

Veel van die huiseigenaren zullen zich lekker nestelen hypotheekrentes en beloof om nooit meer weg te gaan.

“Als u vandaag een huiseigenaar bent die vastzit aan een hypotheekrente van 2.6% of 2.7%, wat is dan uw reden om uw huis te verkopen en vandaag een huis kopen tegen een hogere hypotheekrente?De hoofdeconoom van First American, Mark Fleming, zei in de REconomy-podcast. "Weinig. jij bent tarief-locked in. '

Er zijn al tekenen van een 'verkopersstaking', zoals economieblogger Bill McBride dit fenomeen noemt in zijn berekende risico-nieuwsbrief. In een onderzoek onder 25 huizenmarkten constateerde McBride in augustus een daling van 10.6% in het aantal nieuwe woningen in vergelijking met een jaar eerder.

De koppigheid van huiseigenaren heeft een fundamentele invloed op potentiële huizenkopers: wanneer eigenaren hun huizen van de markt houden, verminderen ze het aantal dat beschikbaar is om te kopen. Een beperkt aanbod zou een prijsdaling kunnen beperken, aangezien kopers strijden om een ​​mager aanbod.

Lezen: De meeste economen zien de VS in 2023 veranderen in een huizenmarkt voor kopers. Hier zie je de grootste waardedalingen.

Wanneer u meer verschuldigd bent dan het huis waard is

In een tijd van snelle prijsstijgingen zijn sinds begin 10 bijna 2021 miljoen bestaande woningen verkocht. Een daling van de huizenwaarde zou betekenen dat recente kopers - degenen die kleine aanbetalingen deden en zonder veel eigen vermogen begonnen - uiteindelijk meer verschuldigd zouden kunnen zijn dan hun huizen waard zijn. Het staat bekend als ondersteboven. Als je in deze situatie terechtkomt, heb je een paar opties.

• Houd het huis, doe alle hypotheekbetalingen en wacht tot de huizenprijzen zich herstellen. Dit zal de meest populaire optie zijn, zelfs voor gezinnen die hun huis ontgroeien.

• Als u het huis ondersteboven verkoopt, moet u sparen om het volledige leningsaldo af te betalen, evenals onroerendgoedcommissies en andere kosten.

• Wat als u niet genoeg geld heeft om het hypotheeksaldo terug te betalen? U kunt de geldschieter om toestemming vragen om het huis in een korte verkoop te verkopen. De geldschieter kan echter toestemming weigeren als u de maandelijkse huisbetalingen kunt betalen. Dat zou u opsluiten in optie 1, het huis houden en wachten tot het meer waard is dan u eraan verschuldigd bent.

Zie ook: Huizenkopers trekken zich terug uit contracten in de Sun Belt, vooral in Las Vegas, Phoenix, Tampa en Texas

Minder eigen vermogen om tegen te lenen

Ten slotte is er de kwestie van leningen voor eigen vermogen en kredietlijnen voor eigen vermogen, of HELOC's. Dit zijn tweede hypotheken waarmee u kunt lenen tegen het eigen vermogen van uw huis. Om voor een van beide in aanmerking te komen, moet u voldoende eigen vermogen hebben: ten minste 20%, of in sommige gevallen 15%.

Het is mogelijk dat dalende huiswaarden voldoende eigen vermogen kunnen wissen om u onder de drempel van 15% of 20% te laten vallen, waardoor u niet in aanmerking komt voor een lening met eigen vermogen of HELOC. Zelfs als u een HELOC krijgt voordat dat gebeurt, kan de geldschieter uw kredietlimiet later verlagen om deze weer in overeenstemming te brengen met de waarde van uw huis.

Tijdens de heetste periode van de huizenhausse in het pandemietijdperk, toen de prijzen met meer dan 15% per jaar stegen, waren maar weinig kopers bang dat de huizenprijzen uiteindelijk zouden dalen. Die uitbundige, competitieve achteloosheid maakt nu plaats voor voorzichtigheid - wat woningeconoom Ali Wolf FOBATT noemt, of angst om aan de top te kopen.

Meer van NerdWallet

Holden Lewis schrijft voor NerdWallet. E-mail: [e-mail beveiligd]. Twitter: @HoldenL.