De Federal Reserve maakte uiteindelijk een einde aan de inflatoire run die in de jaren zeventig op gang kwam, maar pas nadat de agressieve renteverhogingen van de centrale bank hypotheekrente boven 18% in 1981 en de woningmarkt wegglijden in een scherpe recessie. Op het moment, huizenbouwers stuurden hout naar de Fed als protestmiddel terwijl sommige huurders ervan uitgingen ze zouden zich nooit een huis kunnen veroorloven.
Fast-forward naar vandaag, en de voortdurende inflatiestrijd van de Fed heeft weer eens flink gesmuld een hypotheekrenteaftrek. Deze piek in de hypotheekrente, die de afgelopen 3.22 maanden is gestegen van 6.48% naar 12%, heeft de Amerikaanse huizenmarkt in een een regelrechte huisvestingscorrectie.
Aan de ene kant zijn hypotheekrentes van 6% historisch gezien nauwelijks abnormaal. Aan de andere kant heeft die stijging van de hypotheekrente met 3.22 procentpunt in het afgelopen jaar geleid tot een betaalbaarheidsschok die vergelijkbaar is met die in 1981, toen de hypotheekrente met 4.9 procentpunt steeg tot 18%.
Kijk, het gaat minder om de numerieke hypotheekrente en meer om de totale maandelijkse hypotheekbetaling als percentage van het inkomen van nieuwe leners. En wanneer alles wordt verantwoord (dwz huizenprijzen, inkomens en hypotheekrente) de betaalbaarheidsbeperking van 2022 is bijna gelijk aan de betaalbaarheidsbeperking van 1981.
"Betaalbaarheid is verdampt, en daarmee ook de vraag naar woningen", zegt Mark Zandi, hoofdeconoom bij Moody's Analytics, vertelt Fortuin.
Dit gebeurt niet per ongeluk: in juni 2022 Fed-voorzitter Jerome Powell zei dat de huizenmarkt een "reset" moest ondergaan om de woninginflatie af te koelen en de woningmarkt en de economie als geheel beter in evenwicht te brengen. Dat is de reden waarom de Fed, die stopte met het kopen van door hypotheken gedekte waardepapieren en de Federal Funds-rente verhoogde, in 2022 een enorme opwaartse druk uitoefende op de hypotheekrente. "onder druk"-iets wat we nu zien - zowel investeerders als starters op de huizenmarkt zullen stoppen met het verhogen van de prijzen (dwz het vertragen van de woninginflatie) en huizenbouwers zullen zich dan terugtrekken (dwz toeleveringsketens ademruimte geven).
“Wat we op de langere termijn nodig hebben, is dat vraag en aanbod beter op elkaar worden afgestemd, zodat de huizenprijzen op een redelijk niveau en in een redelijk tempo stijgen en mensen zich weer huizen kunnen veroorloven. We moeten waarschijnlijk op de huizenmarkt een [huisvestings]correctie ondergaan om terug te keren naar die plek, " Powell vertelde verslaggevers in september. “Deze moeilijke [woning]correctie zou de huizenmarkt weer in een beter evenwicht moeten brengen.”
Bekijk deze interactieve grafiek op Fortune.com
Zolang de betaalbaarheid van woningen zo onder druk blijft staan, gelooft Zandi dat de huizenverkopen zwak zullen blijven en dat de nationale huizenprijzen zullen blijven dalen. Zandi zegt dat er drie hefbomen zijn die de betaalbaarheid van woningen onder druk kunnen zetten: stijgende inkomens, dalende huizenprijzen en dalende hypotheekrente.
Van die drie hefbomen houden makelaars en bouwers nauwlettend in de gaten om te zien of de hypotheekrente zal dalen. Ten eerste is het de hendel die het gemakkelijkst op en neer kan bewegen. Ten tweede hebben de financiële markten – die steeds meer geloven dat de Fed op weg is om de inflatie te beteugelen – de afgelopen weken enige neerwaartse druk uitgeoefend op de hypotheekrente. De gemiddeld 30 jaar vast hypotheekrenteaflezing op donderdag (6.48%) ligt ruim onder het hoogtepunt van de cyclus in november (7.08%). Als de financiële omstandigheden verder versoepelen, zouden de hypotheekrentes verder dalen.
Om een beter beeld te krijgen van wat kopers en verkopers macht zie in 2023, Fortuin hypotheekrenteprognoses opgespoord van zeven toonaangevende onderzoeksbureaus (Fortuin deed vorige week een vergelijkbare verzameling voor prognoses van de huizenprijzen voor 2023). Houd er rekening mee dat het tijdens een inflatoire run ongelooflijk uitdagend is om toekomstige schommelingen in de hypotheekrente te voorspellen.
Vereniging van Hypotheekbankiers: De op DC gebaseerde handelsgroep voorspelt dat de 30-jaars vaste hypotheekrente in 5.2 gemiddeld 2023% zal bedragen. Na dit jaar verwacht het dat de gemiddelde hypotheekrente in 4.4 en 2024 rond de 2025% zal schommelen.
Fannie Mae: Economen bij Fannie Mae, dat in 1938 door het Amerikaanse Congres werd gecharterd om betaalbare hypotheken te verstrekken, project dat de 30-jarige vaste hypotheekrente in 6.3 gemiddeld 2023% zal bedragen en 5.6% in 2024.
Freddie Mac: Econoom bij Freddie Mac, die net als Fannie Mae ook werd gecharterd om betaalbare hypotheekfinanciering te verstrekken, voorspelt dat de 30-jarige vaste hypotheekrente gemiddeld zal zijn 6.4% in 2023.
Goldman Sachs: De investeringsbank verwacht dat de vaste hypotheekrente voor 30 jaar in 6.2 gemiddeld 2023% zal bedragen. (Hier is de huizenprijsvooruitzichten van Goldman Sach).
Moody's analyse: De financiële inlichtingentak van Moody's schat dat de 30-jarige vaste hypotheekrente gemiddeld 6.5% zal bedragen in de voorjaarswoningmarkt van 2023. (U kunt de regionale en nationale huizenprijsvooruitzichten van Moody's Analytics vinden hier)
Morgan Stanley: De Agency MBS-strategen van Morgan Stanley zijn van mening dat de hypotheekrente tegen het einde van 6 zal dalen tot 2023%. (Hier is de huizenprijsvooruitzichten van de investeringsbank).
makelaar.com: Economen op de woningzoeksite gaan uit van de 30-jarige vaste hypotheekrente zal in 7.4 gemiddeld 2023% bedragen.
Wil je op de hoogte blijven van de huisvestingscorrectie? Volg me op Twitter at @NieuwsLambert.
Dit verhaal stond oorspronkelijk op Fortune.com
Meer van Fortuin:
Air India kreeg kritiek op 'systemische mislukking' nadat onhandelbare mannelijke passagier in business class urineerde op een vrouw die uit New York kwam
De echte zonde van Meghan Markle die het Britse publiek niet kan vergeven – en Amerikanen niet kunnen begrijpen
'Het werkt gewoon niet.' Het beste restaurant ter wereld gaat sluiten omdat de eigenaar het moderne fine dining-model 'onhoudbaar' noemt
Bob Iger zette gewoon zijn voet neer en zei tegen Disney-medewerkers dat ze terug naar kantoor moesten komen
Bron: https://finance.yahoo.com/news/1981-level-mortgage-rate-shock-135603006.html