"Als we terugkijken op de afgelopen tien jaar, zijn er maar heel weinig kansen geweest om aandelen van REIT-aandelen van appartementen te kopen", zegt Brad Thomas, CEO en senior analist bij Wide Moat Research en auteur van De intelligente REIT-belegger. "Er is momenteel een zeldzame verkoop aan de gang."
Appartement REIT's worden momenteel verhandeld met een korting van 21% op de waarde van hun onderliggende activa, berekent Green Street, een commercieel vastgoedanalysebedrijf. Nog maar een jaar geleden handelden ze met een korting van 3%.
Het is niet verwonderlijk dat REIT's voor appartementen dit jaar samen met aandelen en obligaties zijn meegevallen in een brede uitverkoop op de markt. Vastgoedbeleggingen zijn gevoelig voor rentetarieven, waardoor de financieringskosten stijgen.
Dat meldde het ministerie van Arbeid woensdag consumentenprijzen stegen met 9.1% jaarlijks tempo in juni, wat de weg vrijmaakt voor een nieuwe forse renteverhoging door de Federal Reserve later deze maand.
Maar hoge tarieven zijn eigenlijk goed nieuws voor REIT's voor appartementen, omdat ze het kopen van een huis moeilijker maken. Na een periode van record-lage hypotheekrentes is de 30-jaars vaste rente bijna verdubbeld tot 5.51%. In mei bereikte de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning voor het eerst $ 400,000, wat de betaalbaarheid verder onder druk zette.
"Er zijn enkele potentiële kopers die nu in de huurpool worden geduwd", zegt Haendel St. Juste, directeur en REIT-analist bij Mizuho Securities. "De dramatische verschuiving in de kosten van het eigenwoningbezit is een nettovoordeel voor de huurkant."
Nieuwsbrief Sign-up
Barron's voorbeeld
Krijg een voorproefje van de topverhalen uit het tijdschrift Barron's van dit weekend. Vrijdagavond ET.
Analisten zeggen dat de uitverkoop in REIT's voor appartementen overdreven lijkt, aangezien de bedrijven een gezonde balans hebben en de vooruitzichten voor de huurvraag er goed uitzien. Uit het laatste rapport over de consumentenprijsindex bleek dat de huurprijzen sinds 1986 het sterkst waren gestegen: 5.8% meer dan een jaar eerder.
John Pawlowski, directeur van Green Street, is het ermee eens dat de REIT-prijzen van appartementen te sterk zijn gedaald. Er zijn momenten waarop huurwoningen "met het badwater van een negatief macro-huisvestingsverhaal worden weggegooid", zegt hij. De meeste REIT's die hij dekt, hebben slechts 20 tot 25 cent schulden voor elke dollar aan activawaarde, en voldoende cashflow om schulden af te lossen.
Zeker, onroerend goed is sterk gecorreleerd aan de economie. Je hoeft alleen maar terug te kijken naar 2020, toen miljoenen Amerikanen hun baan verloren tijdens de Covid-crisis, en de impact die dit had op huren en bezettingsgraad.
Stedelijke kuststeden, waaronder San Francisco, New York, het centrum van Los Angeles en Seattle, "zagen de sterkste daling van de huur van appartementen en de daling van de bezettingsgraad", zegt Pawlowski. Maar in de Sunbelt-gebieden, waaronder Atlanta, de Carolinas, Texas, Phoenix en Las Vegas, daalden de huren licht terwijl de bezettingsgraad robuust bleef.
Met verschillende REIT's voor appartementen kunnen beleggers op verschillende delen van het land wedden, zegt St. Juste.
Camden Property Trust
(ticker: CPT) en
Midden-Amerikaanse flatgemeenschappen
(MAA) hebben voornamelijk Sunbelt-belangen.
Eigen vermogen
(EKR) en
AvalonBay-gemeenschappen
(AVB) zijn zwaar bicoastal.
Appartement inkomen REIT
(AIRC) en
UDR
(UDR) zijn blootgesteld aan zowel kust- als Sunbelt-markten, terwijl
Essex Vastgoed Vertrouwen
(ESS) is een toneelstuk van de West Coast.
| Bedrijf / Ticker | Recente prijs | YTD-prijswijziging | Totaal rendement 2021 | Marktwaarde (bil) | Prijs / 2023E FFO* | Dividend rendement |
|---|
| BICOASTAAL | | | | | | |
| AvalonBay Gemeenschappen / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| Eigen vermogen Woningen / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| ZONNEBELT | | | | | | |
| Camden Property Trust/CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| Midden-Amerika Appartement Gemeenschappen / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| EVENWICHTIGE BLOOTSTELLING AAN BEIDE MARKTEN | | | | | | |
| Appartementsinkomen REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E=schatting. FFO = fondsen uit operaties. *Prijs/fondsen uit operaties is een standaardwaardemaatstaf voor REIT's. Het branchegemiddelde is nu 19.2.
Bron: Bloomberg
Pawlowski zegt dat UDR en Equity Residential dit jaar met een vergelijkbare omvang zijn gedaald als hun collega's, maar een moeilijk 2020 en 2021 hadden. "Ze hebben al veel pijn geleden en dus waren ze niet zo duur op weg naar dit jaar , en nu zijn de waarderingen gereset en verbeteren de fundamentals en dus zijn UDR en Equity Residential op dit moment twee bijzonder goedkope REIT's.” Hij zei dat ze op 2022-winsten tegen een hoger rendement handelen dan REIT-peers voor appartementen, en dat hun verwachte interne rendement in de bovenste helft van alle vastgoedsectoren ligt.
Een van de factoren die veel goeds voorspelt voor REIT's voor appartementen, is dat huisvesting een niet-discretionair item is, dus zelfs als mensen hun baan verliezen in een recessie of een loonsverlaging krijgen, daalt de vraag naar huurwoningen niet zo abrupt als de vraag naar discretionaire artikelen, zoals reis- of luxegoederen. "In een recessie kunnen de huren nog steeds dalen", zegt Pawlowski. "Maar omdat de vraag minder discretionair is, zal de vraag beter standhouden dan in andere gebieden."
Gina Szymanski, een portefeuillemanager in de REIT-effectengroep bij AEW Capital Management, zegt dat residentiële REIT's "een van onze favoriete categorieën" zijn, gezien hun prijszettingsvermogen en fundamentals. Ze merkt op dat ze "niet immuun zijn voor een terugval omdat de tegenwind van de rente alle bedrijven treft."
Maar, voegt ze eraan toe, “de balansen van de residentiële namen zijn in de beste vorm van alle bedrijven in ons universum. We voelen ons heel goed dat ze terug zullen stuiteren."
Schrijven aan Lauren Foster bij [e-mail beveiligd]
