3 Top REIT's die momenteel uitzonderlijk goedkoop zijn

REIT's zijn bijzonder hard getroffen in de aanhoudende bearmarkt. Terwijl de S&P 500 dit jaar met 18% is gedaald, is de Real Estate Select Sector SPDR ETF (XLRE) is 26% gedaald.

De belangrijkste reden achter de ondermaatse prestatie van REIT's is de impact van hoge rentetarieven op de rentelasten van de meeste REIT's, die aanzienlijke schulden hebben.

Sommige REIT's zijn echter op de lange termijn extreem goedkoop geworden. Zodra de tegenwind van hoge rentetarieven begint af te nemen, zullen REIT's met sterke fundamentals hun deelnemers waarschijnlijk hoog belonen.

Met dat gezegd, laten we de vooruitzichten van drie uitzonderlijk aantrekkelijke REIT's bespreken.

Een Pure-Play Hospital REIT

Opgericht in 2003, Medical Properties Trust (MPW) is de enige pure-play ziekenhuis-REIT in zijn sector.

De REIT bezit meer dan 400 panden die worden verhuurd aan meer dan 30 verschillende exploitanten. De meeste activa zijn algemene ziekenhuizen voor acute zorg en zijn goed gespreid over verschillende geografische gebieden, met eigendommen in 29 staten, om het risico van onevenwichtigheden tussen vraag en aanbod in individuele markten te verminderen. Afgezien van zijn Amerikaanse portefeuille, behoudt Medical Properties een strategische blootstelling aan belangrijke internationale markten, waaronder Duitsland, het VK, Italië en Australië.

Medical Properties heeft een aantal concurrentievoordelen. Als enige pure-play ziekenhuis-REIT, met bijna 20 jaar ervaring in zijn vak, beschikt het over een grote expertise binnen zijn niche. Het geniet ook van schaalvoordelen.

Als ziekenhuis-REIT is Medical Properties beter bestand tegen recessies dan de meeste REIT's, aangezien de meeste consumenten hun gezondheidskosten niet verlagen, zelfs niet onder de meest ongunstige economische omstandigheden. De REIT is tijdens de coronacrisis veerkrachtig gebleken, met recordfondsen uit operaties [FFO] per eenheid in 2020 en 2021. Aan de andere kant, tijdens de Grote Recessie, daalde de FFO per eenheid met 31% en verlaagde de REIT haar dividend met 26%.

Medical Properties heeft een opmerkelijk consistent groeirecord laten zien. Het heeft zijn FFO per eenheid in negen van de afgelopen 10 jaar gegroeid, met een gemiddeld jaarlijks percentage van 9.3%. De consistente prestaties zijn een bewijs van het solide bedrijfsmodel van de REIT en de zorgvuldige uitvoering ervan. Dankzij de vergrijzende bevolking in de meeste van zijn markten en een veelbelovende acquisitiepijplijn, zal Medical Properties de komende jaren waarschijnlijk zijn groeitraject voortzetten.

Aan de andere kant heeft Medical Properties, net als andere REIT's in de gezondheidszorg, momenteel te maken met tegenwind, namelijk de impact van inflatie op de arbeidskosten, een traag post-pandemisch herstel van patiëntenvolumes en het afnemen van fiscale stimuleringspakketten. Als gevolg hiervan gaan we uit van slechts 0.4% gemiddelde jaarlijkse groei van FFO per eenheid in de komende vijf jaar, om aan de veilige kant te blijven.

Medical Properties heeft zijn dividend negen opeenvolgende jaren verhoogd en biedt momenteel een dividendrendement van 9.3%. De REIT heeft een nette pay-out ratio van 64% en een solide balans, met een rentedekkingsratio van 2.6. Gezien ook zijn defensieve bedrijfsmodel, zou zijn dividend in de nabije toekomst als veilig moeten worden beschouwd.

Medical Properties wordt momenteel verhandeld tegen een bijna 10-jarige lage koers/FFO-ratio van 6.9, wat veel lager is dan het historische gemiddelde van 12.5 van het aandeel. De uitzonderlijk goedkope waardering is het gevolg van de eerder genoemde tegenwind en de invloed van inflatie op de contante waarde van toekomstige kasstromen. Zodra de inflatie begint af te nemen, zal de FFO-veelvoud waarschijnlijk beginnen terug te keren naar het historische gemiddelde. Daarom verwachten we de komende vijf jaar een waarderingswind van 12.6% op jaarbasis. Gezien ook het dividend van 9.3% en de groei van de FFO met 0.4% per eenheid, denken we dat het aandeel de komende vijf jaar een totaal jaarlijks rendement van 18.5% kan bieden.

Deze REIT geeft op kantoor

Inkomen Trust voor kantoorpanden (OPI) is een REIT die momenteel meer dan 160 gebouwen bezit, die zich in 31 staten bevinden en voornamelijk worden verhuurd aan individuele huurders met een hoge kredietkwaliteit. De portefeuille van de GVV heeft momenteel een bezettingsgraad van 90.7% en een gemiddelde ouderdom van het gebouw van 17 jaar.

Office Properties genereert 64% van zijn huurinkomsten van huurders van beleggingskwaliteit. Dit is een van de hoogste huurpercentages die worden betaald door huurders van beleggingskwaliteit in de REIT-sector. Het is ook opmerkelijk dat Amerikaanse overheidshuurders ongeveer 20% van de huurinkomsten genereren, terwijl geen enkele andere huurder meer dan 4% van het jaarinkomen voor zijn rekening neemt. Over het geheel genomen heeft Office Properties een uitzonderlijk kredietprofiel van huurders, wat resulteert in betrouwbare cashflows en dus een aanzienlijk concurrentievoordeel vormt.

Aan de andere kant heeft Office Properties een hoge schuldenlast, waarbij de rentelasten momenteel vrijwel al haar bedrijfsinkomsten opslokken. Bijgevolg is de trust bezig activa te verkopen om de hefboomwerking te verminderen. Het schuldafbouwproces heeft de afgelopen twee jaar zijn tol geëist van de prestaties van de REIT.

In het derde kwartaal daalde de bezettingsgraad van Office Properties van 94.3% naar 90.7% en daalde de genormaliseerde FFO per eenheid met 10% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Als gevolg van de verkoop van activa en het aflopen van sommige huurovereenkomsten is de FFO per eenheid de afgelopen twee jaar in totaal met 19% gedaald en zal dit jaar naar verwachting met nog eens 3%-4% afnemen.

Bovendien kan de coronacrisis ertoe leiden dat veel bedrijven een permanent "thuiswerk"-model gaan hanteren om hun bedrijfskosten te verlagen. Een dergelijke verschuiving zou Office Properties op de lange termijn schaden, hoewel het nog te vroeg is om het effect van de pandemie op deze trend te evalueren. Vanwege de hoge schuldenlast die op de prestaties van Office Properties drukt en de tegenwind van de trend "thuiswerken", verwachten we de komende vijf jaar een gemiddelde jaarlijkse groei van FFO per eenheid van slechts 2%.

Office Properties heeft zijn dividend voor vier opeenvolgende jaren bevroren, maar biedt een uitzonderlijk hoog dividendrendement van 15.7%. De REIT heeft een gezonde uitbetalingsratio van 47%, maar heeft een buitensporige schuldenlast. Als gevolg hiervan kan het dividend worden verlaagd in geval van een recessie.

Positief is dat het aandeel momenteel wordt verhandeld tegen een bijna 10-jarige lage koers/FFO-ratio van 3.0, wat veel lager is dan het 10-jarige gemiddelde van 8.0. Vanwege de hoge hefboomwerking van de REIT geven we er de voorkeur aan conservatief te zijn en gaan we dus uit van een eerlijke prijs-tot-FFO-verhouding van 6.0.

Als het aandeel binnen vijf jaar ons reële waarderingsniveau bereikt, zal het rendement op jaarbasis 15.0% stijgen. Gezien ook het dividend van 15.7% en de groei van de FFO met 2.0% per eenheid, kan Office Properties de komende vijf jaar een totaal jaarlijks rendement van 24.7% bieden.

Kraak deze kluis voor inkomen

Bewaring (SAFE) werd in 2017 openbaar, met iStar als beheerder en primaire investeerder. Tot op de dag van vandaag blijft iStar de meerderheidsaandeelhouder, hoewel het wettelijk beperkt is tot slechts 42% van de stemgerechtigde aandelen voor corporate governance-doeleinden.

Safehold is een erfpacht-REIT, die tot doel heeft een revolutie teweeg te brengen in de vastgoedsector door bedrijven een meer kapitaalefficiënte manier te bieden om gebouwen voor hun bedrijf te bezitten. De trust houdt zich bezig met lange termijn sale en leasebacks van grond onder commercieel vastgoed in de VS en is de enige REIT die zich uitsluitend richt op erfpacht om investeringen en ontwikkeling in onroerend goed te ondersteunen.

Safehold is een early mover in de sale en leaseback erfpachtbranche. Als gevolg hiervan profiteert het van het aanbieden van innovatieve en unieke leaseproducten, die de REIT brede winstmarges en voldoende ruimte bieden voor toekomstige groei. Er zijn echter weinig toetredingsdrempels in deze branche en daarom is het concurrentievoordeel van de trust mogelijk niet duurzaam.

Safehold geniet momenteel van een sterk zakelijk momentum. In het derde kwartaal groeide de omzet met 52% ten opzichte van het kwartaal van vorig jaar dankzij verschillende nieuwe producties en verdrievoudigde het zijn FFO per eenheid bijna, deels dankzij een eenmalige winst uit de verkoop van erfpacht. De REIT kocht de erfpacht in december 2020 voor $ 76.7 miljoen en verkocht deze in het derde kwartaal voor $ 136 miljoen. Dankzij het aanhoudende zakelijke momentum ligt de REIT op schema om haar FFO per eenheid dit jaar met bijna 30% te laten groeien, tot een nieuw recordniveau.

Safehold is de leider in een enorme totale adresseerbare markt die wordt geschat op $ 7 biljoen. Stijgende rentetarieven oefenen echter druk uit op de intrinsieke waarde (NAV) van de REIT. Daarom gaan we uit van een gemiddelde jaarlijkse groei van 2.7% van de NAV van de REIT over de komende vijf jaar.

Bovendien biedt de trust momenteel een dividendrendement van 2.4%. Hoewel dit rendement veel lager is dan het rendement van Medical Properties en Office Properties, is het dividend van Safehold veel veiliger dan het dividend van de andere twee REIT's, voornamelijk dankzij een solide uitbetalingsratio van 35%.

Safehold wordt momenteel verhandeld tegen een bijna vijf jaar lage koers/NIW-ratio van 0.62, wat veel lager is dan ons veronderstelde reële waarderingsniveau van 1.0. Zodra de rente begint te matigen, verwachten we dat de REIT terugkeert naar het reële waarderingsniveau. Als het aandeel binnen vijf jaar tegen het reële waarderingsniveau wordt verhandeld, zal het een rendementswinst van 12.6% op jaarbasis behalen. Gezien ook het dividend van 2.4% en de groei van de NIW per aandeel van 2.7%, kan Safehold de komende vijf jaar een totaal jaarlijks rendement van 17.0% bieden.

Conclusie

De bovengenoemde drie REIT's zijn uitzonderlijk goedkoop geworden door hun uitverkoop, voornamelijk als gevolg van de impact van 40 jaar hoge inflatie op hun resultaten en op hun waardering.

We verwachten dat de inflatie volgend jaar begint af te nemen dankzij het agressieve beleid van de Fed, die prioriteit heeft gegeven aan het herstellen van de inflatie naar haar langetermijndoelstelling van 2%. Wanneer de inflatie afneemt, kunnen de bovengenoemde drie REIT's investeerders belonen.