3 klikken tot 12.7% opbrengsten

Onroerend goed krijgt klappen, wat betekent dat vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's) weer een koopje zijn.

Eindelijk! REIT-rendementen zijn terug naar waar ze zouden moeten zijn: (land)heer over de vanille S&P 500!

Wij contrarians kunnen het natuurlijk nog beter dan de populaire Vanguard Vastgoed ETF (VNQ). Hoewel 3.5% niet slecht is, verbleekt het in vergelijking met de 12.7% "headline yield" die we gaan bespreken.

Waarom zijn REIT's weer goedkoop? Simpel: de Fed.

Zoals ik maanden geleden al aangaf, betekenen hogere rentetarieven niet alleen hogere kapitaalkosten voor REIT's (en trouwens alle andere bedrijven), maar ook meer concurrentie om inkomsten naarmate de obligatierendementen steeds competitiever worden.

REIT's hebben zich inderdaad precies gedragen zoals we hadden verwacht...

Over het algemeen zullen we echter op deze periode terugkijken als een van de beste tijden om REIT's te kopen tegen lagere prijzen en veel hoger dan gemiddelde rendementen.

Waar moeten we beginnen? Laten we het hebben over dat three-pack REIT's, met een opbrengst van 11.4% tot 13.5%.

Noodzaak Retail REIT (RTL)

Dividendrendement: 13.5%

Ik heb er een beetje een zwak voor Getty Vastgoed (GTY), een single-tenant specialist die voldoet aan de "saai is mooi" mal door zijn panden te verhuren aan wat ik "noodzakelijke" detailhandelaren zou noemen: benzinestations, gemakswinkels, auto-onderdelenwinkels, je snapt het wel.

Gezien dat, zou ik hebben houden van een vastgoedbedrijf dat zichzelf noemt Noodzaak Retail REIT (RTL)toch?

Necessity Retail bezit meer dan 1,000 single-tenant en "open-air stroom-, verankerde en kruidenierscentra" in 48 staten die netto worden verhuurd op voornamelijk langetermijnovereenkomsten. De huurders komen uit 44 verschillende branches, waaronder gas/convenience, gezondheidszorg en quick-service restaurants, waarbij geen enkele branche meer dan 8% van de lineaire huren voor zijn rekening neemt.

Waarom klinkt zo'n grote REIT zo onbekend? Nou, slechts een jaar geleden veranderde het zijn naam van Amerikaanse financiële trust (AFIN)-een naam Ik verkende in 2020. Ik merkte op dat de sterke blootstelling aan restaurants, uitgaansgelegenheden, detailhandelaren en kantoorpanden een "aansprakelijkheid" is te midden van COVID, maar dat het eruit zou kunnen zien als een koopje vanwege het potentieel van een COVID-herstelherstel.

Snel vooruit naar vandaag, en RTL heeft een heel ander probleem, namelijk schulden.

Tegen het einde van 2021 kondigde het een overname van $ 1.3 miljard aan van 81 winkelactiva van CIM Real Estate Finance Trust, evenals de afstoting van drie niet-kernkantooractiva.

Het goede nieuws? RTL verlaagde haar top-10-huurdersconcentratie en bracht haar blootstelling aan kantoorruimte terug van 7% naar 1%. Het nadeel? Een grote schuldenlast werd alleen maar groter. Deze REIT heeft nu een nettoschuld van $ 2.8 miljard, wat bijna 10 keer de aangepaste EBITDA is en meer dan drie keer de marktkapitalisatie!

Voor wat het waard is, is de dividenddekking hier geen flagrante zorg, aangezien het dividend slechts 83% vertegenwoordigt van de achterblijvende 12-maands aangepaste fondsen uit operaties (FFO). Maar de hoge schuldenlast en het ontbreken van voor de hand liggende katalysatoren doen me wel even stilstaan ​​bij RTL.

Wereldwijde nettolease (GNL)

Dividendrendement: 11.4%

Wereldwijde nettolease (GNL) is een commerciële REIT die, zoals de naam "Global" suggereert, niet alleen hier in de VS actief is, maar ook in 10 andere landen, waaronder het VK, Nederland, Finland en Frankrijk. Het bezit 311 eigendommen die zijn verhuurd aan 140 huurders in 50 bedrijfstakken, hoewel de industrieconcentratie iets hoger is - financiële dienstverlening (13%) en autoproductie (12%) zijn beide tweecijferige delen van de portefeuilletaart.

Het andere deel van de naam is 'Net Lease', wat, net als bij RTL, een reden is om het leuk te vinden. Netto huurcontracten, ter herinnering, zijn "netto" van verzekering, onderhoud en belastingen, wat betekent dat het alleen huur int en al het andere aan de huurders overlaat om erachter te komen. Dat betekent minder variabelen voor GNL-investeerders om zich zorgen over te maken; winsten zijn voorspelbaarder en betrouwbaarder dan bij traditionele huurcontracten.

Dus wat is verkeerd met GNL?

Om te beginnen was Global Net Lease een van de vele REIT's die vanwege COVID hun dividend verlaagden. Concreet verlaagde het bedrijf zijn uitbetaling met 25% tot 40 cent per aandeel in april 2020, en het heeft niet achterom gekeken.

Als er een voordeel is aan de korting, is het dat de huidige uitbetaling duurzamer is. De AFFO-uitbetalingsratio is 93%, wat veilig genoeg is, maar bears zullen de komende maanden nauwlettend in de gaten houden.

Ook heeft GNL, net als Necessity Retail, een behoorlijk hoge schuld van $ 2.2 miljard. Het is niet zo slecht, althans relatief - het is 8x de aangepaste EBITDA en 1.5x de marktkapitalisatie. En het gewogen gemiddelde rentepercentage dat het op die schuld betaalt (3.5%) is iets beter dan dat van RTL (4.2%).

Global Net Lease heeft dus zeker zijn wratten. Maar voor agressievere dividendinvesteerders zou GNL, een zeldzaam multinationaal vastgoedspel dat op aantrekkelijke niveaus wordt verhandeld in vergelijking met zowel de AFFO als de aangepaste EBITDA, misschien wel de juiste keuze zijn.

Kantooreigendommen Inkomen Trust (OPI)

Dividendrendement: 13.2%

Soms kunnen zelfs de slechtste situaties winstgevende vruchten afwerpen.

Nemen Kantooreigendommen Inkomen Trust (OPI), Bijvoorbeeld. Deze REIT bezit 160 panden die het voornamelijk verhuurt aan individuele huurders van hoge kredietkwaliteit - niet alleen bedrijven, maar ook overheidsinstanties. En terug toen ik het in oktober 2022 beoordeelde, zat het vast in een tien jaar durende achteruitgang die de laatste tijd echt versneld was - OPI-aandelen waren bijna gehalveerd.

Maar hoe moeilijk het ook is om in deze WFH-tijden een verhuurder van kantoorpanden te zijn, OPI is niet zonder verdiensten. En destijds peinsde ik dat "misschien de markt OPI te veel verkoopt."

Laten we duidelijk zijn: OPI voert een zware strijd die lang voor COVID begon.

De termen "WFH", "werk op afstand" en "telewerken" waren in 2020 misschien mainstream geworden, maar het Amerikaanse bedrijfsleven neigde al jaren meer naar flexibele werksituaties - COVID gaf de trend alleen maar een beleefd duwtje.

Toch wedden tegen Office Properties Income Trust, althans op dit moment, kan gevaarlijk zijn. Hoewel het de afgelopen maanden bijna 20% van zijn waarde heeft teruggevorderd, is het aandeel nog steeds extreem goedkoop, met slechts vijf keer CAD (cash beschikbaar voor distributie, een alternatieve winstgevendheidsmaatstaf voor sommige REIT's). Als u een meer traditionele REIT-statistiek wilt gebruiken, handelt OPI tegen minder dan 4x de genormaliseerde FFO.

Bovendien is OPI niet een in New York City gevestigde REIT die huurders bloedt. Het is meer in de voorsteden, met een huidige bezetting van 96%. Ruim een ​​derde van de huurders zijn overheidsinstanties of aannemers - het soort huurders dat aan hun kantoor gekluisterd is. En na een paar jaar onbeperkte flexibiliteit te hebben geboden, beginnen veel werkgevers eindelijk terug te dringen en brengen veeleisende werknemers een paar dagen terug op kantoor door.

Brett Owens is chief investment strateeg voor Tegengestelde vooruitzichten. Voor meer geweldige inkomstenideeën, ontvang je gratis zijn nieuwste speciale rapport: Uw portefeuille met vervroegd pensioen: enorme dividenden - elke maand - voor altijd.

Openbaarmaking: geen