15 jaar geleden stortte de woningmarkt onder vergelijkbare omstandigheden in

Vijftien jaar geleden, in het eerste kwartaal van 2007, waren de huizenprijzen in de VS ongekend hoog. Volgens de St. Louis Fed was de gemiddelde prijs voor een huis $ 257,400, een record.

De Fed verhoogde de rente. Na een reeks renteverhogingen bereikte de Fed Funds-rente 5.25%, het hoogste punt in zes jaar.

We wisten het toen nog niet, maar een meerjarige recessie stond op het punt te beginnen. De Grote Recessie begon officieel eind 2007 en duurde 18 maanden. De huizenprijzen stonden op het punt een krimp van historische proporties te ervaren.

Er zijn vijftien jaar verstreken en we zijn ongeveer twee weken verwijderd van het eerste kwartaal van 2023. De meest recente gegevens van de St. Louis Fed laten zien dat de huizenprijzen in de VS op een recordhoogte staan. De gemiddelde prijs van een huis in de VS is $ 454,900, een record.

Bron: St. Louis Fed

De Fed verhoogt de rente. Eerder deze week bereikte het Fed Funds-tarief 4.5%, het hoogste punt sinds 2007. Enkele van de beste bedrijfsleiders in het land, waaronder Andy Jassy van Amazon (AMZN) en Mark Zuckerberg van Meta Platforms (META), signaleren economische moeilijkheden in het verschiet terwijl ze duizenden arbeiders ontslaan.

Staan de huizenprijzen op het punt een nieuwe historische krimp te ervaren?

Stel dat een koper een gemiddeld geprijsd huis in de VS koopt voor $ 455,000. De koper doet een aanbetaling van 20%, of $ 91,000, waardoor een hypotheek ontstaat van $ 364,000.

Twee jaar geleden had een hypotheek met een looptijd van 30 jaar een rentepercentage van 3.25%. Dit zou hebben geleid tot betalingen van $ 1,584 per maand, exclusief belastingen en verzekeringen.

Tegenwoordig heeft een hypotheek met een vaste rente van 30 jaar een rentepercentage van ongeveer 6.5%. De betaling van vandaag op een lening van $ 364,000 zou ongeveer $ 2,300 zijn, een stijging van meer dan $ 700 per maand in vergelijking met twee jaar geleden.

Ondertussen heeft dezelfde consument die met deze betaling wordt geconfronteerd moeite om de eindjes aan elkaar te knopen door de historisch hoge inflatie. Dit neemt een aanzienlijk deel van de vraag weg van de woningmarkt. Er zal meer vraag wegvallen als er banen verloren gaan tijdens een recessie.

Ondanks dit alles gaat het goed met de woningbouwaandelen.

De graadmeter S&P Homebuilders SPDR (XHB) is ongeveer 18% gestegen sinds het dieptepunt op 21 oktober. XHB is boven de belangrijkste voortschrijdende gemiddelden van 50 dagen (blauw) en 200 dagen (rood) geklommen.

Grafiekbron: TradeStation

Als u winst maakt in de huizensector, zou ik deze rally gebruiken als een kans om uit deze aandelen te stappen.

Vijftien jaar geleden stond de huizenmarkt onder min of meer vergelijkbare omstandigheden op instorten. Hoewel de kredietmisbruiken die toen plaatsvonden niet herhaald zijn, blijft de economische realiteit voor miljoenen Amerikanen onmiskenbaar grimmig. Hoewel we waarschijnlijk geen herhaling van 2008 zullen zien, zal huisvesting in 2023 waarschijnlijk ondermaats presteren.