Vastgoedbeleggers hebben het de afgelopen jaren grotendeels goed gedaan. Maar met een hogere rente zou er wel eens iets kunnen veranderen.
De Amerikaanse Federal Reserve verhoogde woensdag haar benchmarkrente met 0.75 basispunten, wat de derde dergelijke verhoging op rij markeert.
Hogere rentetarieven vertalen zich in hogere hypotheeklasten - geen goed nieuws voor de huizenmarkt. Maar het afkoelen van de huizenprijzen maakt deel uit van wat er moet gebeuren om de inflatie onder controle te krijgen.
Mis niet
"Voor de langere termijn hebben we vraag en aanbod nodig om beter op elkaar af te stemmen, zodat de huizenprijzen op een redelijk niveau stijgen, in een redelijk tempo, en dat mensen zich weer een huis kunnen veroorloven", zei Fed-voorzitter Jerome Powell woensdag. “Waarschijnlijk moeten we op de huizenmarkt een correctie doormaken om weer op die plek te komen.”
“Vanuit een soort conjunctuurstandpunt zou deze moeilijke correctie de huizenmarkt weer beter in evenwicht moeten brengen.”
Die woorden klinken misschien eng, vooral voor degenen die de laatste financiële crisis hebben meegemaakt - waar de huizenmarkt een zeer, zeer moeilijke correctie doormaakte.
Maar experts zeggen dat er goede redenen zijn om aan te nemen dat, hoe de dingen ook uitpakken, het geen terugkeer naar 2008 zal zijn.
Hogere leennormen
Twijfelachtige leenpraktijken in de financiële sector waren een belangrijke factor die leidde tot de huizencrisis in 2008. Financiële deregulering maakte het gemakkelijker en winstgevender om risicovolle leningen te verstrekken, zelfs aan degenen die ze niet konden betalen.
Dus toen een toenemend aantal leners hun leningen niet kon terugbetalen, stortte de huizenmarkt in.
Dat is de reden waarom de Dodd-Frank Act in 2010 werd aangenomen. De wet legde beperkingen op aan de financiële sector, waaronder het creëren van programma's om te voorkomen dat hypotheekbedrijven en geldschieters dubieuze leningen verstrekken.
Recente gegevens suggereren dat kredietverstrekkers inderdaad strenger zijn in hun kredietverleningspraktijken.
Volgens de Federal Reserve Bank van New York was de mediane kredietscore voor nieuw verstrekte hypotheken 773 voor het tweede kwartaal van 2022. Ondertussen was 65% van de nieuw verstrekte hypotheekschuld aan kredietnemers met een kredietscore van meer dan 760.
In haar kwartaalrapport over huishoudelijke schulden en kredieten verklaarde de New York Fed dat "de kredietscores op nieuwe hypotheken vrij hoog blijven en een weerspiegeling zijn van aanhoudende strenge kredietcriteria."
Huiseigenaren in goede conditie
Toen de huizenprijzen stegen, bouwden huiseigenaren meer eigen vermogen op.
Volgens hypotheektechnologie en dataprovider Black Knight hebben hypotheekhouders nu toegang tot een extra $ 2.8 biljoen aan eigen vermogen in hun huizen vergeleken met een jaar geleden. Dat vertegenwoordigt een stijging van 34% en meer dan $ 207,000 aan extra eigen vermogen dat beschikbaar is voor elke lener.
Bovendien kwamen de meeste huiseigenaren niet in gebreke met hun leningen, zelfs niet op het hoogtepunt van de COVID-19-pandemie, waar lockdowns schokgolven door de economie veroorzaakten.
Natuurlijk waren het die programma's voor het afzien van hypotheken die de worstelende kredietnemers hebben gered: ze waren in staat om hun betalingen te pauzeren totdat ze weer financiële stabiliteit hadden.
Het resultaat ziet er goed uit: de New York Fed zei dat het aandeel van hypotheeksaldi 90 dagen plus achterstallige betalingen aan het einde van het tweede kwartaal op 0.5% bleef, in de buurt van een historisch hoe.
Vraag en aanbod
In een recente aflevering van The Ramsey Show wees presentator Dave Ramsey erop dat het grote probleem in 2008 een "enorme overaanbod was omdat executies overal plaatsvonden en de markt gewoon bevroor."
En de crash werd niet veroorzaakt door de rentetarieven of de gezondheid van de economie, maar eerder door 'een vastgoedpaniek'.
Op dit moment blijft de vraag naar woningen sterk terwijl het aanbod nog steeds krap is. Die dynamiek zou kunnen veranderen als de Fed de vraag probeert te beteugelen door de rente te verhogen.
Ramsey erkent het vertragende tempo van de stijging van de huizenprijzen op dit moment, maar verwacht geen crisis zoals 2008.
"Het is niet altijd zo eenvoudig als vraag en aanbod, maar dat is het bijna altijd", zegt hij.
Dit artikel geeft alleen informatie en mag niet worden opgevat als advies. Het wordt geleverd zonder enige vorm van garantie.
Bron: https://finance.yahoo.com/news/jerome-powell-just-warned-us-163000867.html